房地产科学定价策略.docxVIP

目录前言一、周边楼盘价格调查 1. 价格调查汇总 2. 说明 3. 一次评估与加权二、天泰馥香谷与调查楼盘评估 1. 树图解析与权重系数计算 1.1 天泰馥香谷 1.2 银都景园 1.3 金帝山庄 1.4 颐景园 1.5 名仕花园 1.6 锦园 1.7 千禧龙苑 1.8 蔚兰海岸 1.9 新贵都 1.10 绿岛花园 1.11 矿泉花园三、评估与价格修正 1. 修正公式2. 修正过程 3. 修正结果四、天泰馥香谷价格定位建议五、价格策略与执行方案 1、价格策略 1.1价格是消费者购房最敏感因素 1.2户型统计与总价分析 1.3发挥差价原则 2、执行方案 2.1单元评估 2.2楼层评估 2.3楼层差价率与差价系数 2.4各单元平均价计算 2.5价格明细表六、价格执行反馈控制系统附表1：开盘期首推户型价格明细表价格是公司效益与客户之间的一座桥梁高了，能走过这座桥的人就少——没有市场低了，公司损失利润——没有效益如何在两者之间达到一种平衡如何让我们的楼盘即叫好又叫座这永远是我们解析的重心……第二部分：天泰馥香谷项目价格策略与执行方案一、周边楼盘价格调查1、价格调查汇总单位楼盘名称统计面积M2最高标价元/M2最低标价元/M2平均标价元/M2折实均价修正均价元/M2备注一次性%银行按揭%银都景园520006030508056000+1%5644不仅不打折，如不是一次性付款还要+10%金帝山庄6600048003800450098折04482颐景园72000450032003840003820名仕花园3024848004000450097折98折4410锦园11000057003800488097折04850千禧龙苑5000063003900480097折98折4694蔚蓝海洋12000080004700560095折97折5409新贵都47000046004000428098折04262绿岛花园37216700043005560005550矿泉花园7377678006000691096折06854 2、说明◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。◆修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大多数采用按揭付款方式等因素。◆参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其他区域楼盘。3、一次评估与加权(平均分)楼盘评估项银都景园金帝山庄颐景园名仕花园锦园千禧龙苑蔚兰海岸新贵都绿岛花园矿泉花园馥香谷区域地段9.07.857.6259.08.307.1259.08.4758.758.507.625周边社区7.657.97.807.47.307.257.69.1259.0258.3257.60交通条件7.47.507.657.157.457.457.659.359.758.307.65价格与付款方式7.508.5757.858.1758.0258.058.207.807.7758.008.50营销水平8.459.008.0258.1758.007.7256.5759.1259.2258.756.325小区内绿化情况9.1258.4757.707.8259.008.2758.757.907.108.3759.50小区内规划情况9.1758.1257.457.6757.407.657.5758.7258.407.6759.45小区公共配套设施8.808.657.8757.707.658.307.4258.908.6258.0759.00顾问代理水平9.009.057.357.6757.357.757.708.708.4257.959.60物业管理水平9.008.607.308.007.207.807.1258.658.6258.2259.20合计85.1083.72576.62578.77577.67577.37577.6086.7585.7082.17584.45（加权分）楼盘评估项银都景园金帝山庄颐景园名仕花园锦园千禧龙苑蔚兰海岸新贵都绿岛花园矿泉花园馥香谷加权评估0.550.550.370.350.470.060.120.860.850.830.80加权因素包含：开盘时间、目前执行价格、销售率2、评估加权：（1）H=馥香谷=8.1662+0.80=8.9662（2）加权修正：银都花园=H1=8.5914+0.55=8.9451金帝=H2=8.3951+0.55=8.9451颐景园=H3=7.6108+0.37=7.9808名仕花园=H4=8.00968+0.35=8.35968锦园=H5=7.7488+0.47=8.1688千禧龙苑=H6=7.7048+0.06=7.7108蔚兰海岸=