房地产价格论文房地产价格分析论文：中国房地产企业价.doc

房地产价格论文房地产价格分析论文： 中国房地产企业价格行为的经济学逻辑 [摘　要]由于房地产业对土地资源的区位垄断性,在土地批租制度框架下,中国房地产市场存在鲜明的空间寡头垄断特征。房地产企业主要通过价格竞争行为获取垄断利润,使房地产价格严重偏离边际成本,并通过预期机制引导消费者,进而影响房地产价格波动的趋势和强度。这在一定程度上扭曲了房地产市场的价格形成机制,造成近年来中国房地产价格呈现刚性。为了确保房地产市场的长期健康发展和居民福利的提高,今后政府应将促进房地产市场竞争作为一项基本的方针政策。 [关键词]空间寡头垄断　房地产企业行为　房地产价格波动 近年来,我国房地产投资在国民经济快速发展的背景下加速上涨。2007年全国房地产价格单月涨幅比2006年最高达到10·5%。虽然受国际经济环境和国内宏观调控的影响, 2008年初房地产价格上涨趋势出现逆转,但自2009年5月起,全国各大城市房价又呈现出直线上涨的态势。国家统计局发布最新数据显示, 2010年1月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9·5%,涨幅比2009年12月扩大1·7个百分点,并创21个月新高。面对房地产市场的过度繁荣,中央政府对房地产业的宏观调控集中了金融、土地和税收等多方面政策,步步深入、细化、具体,但是平抑房地产价格上涨波动的效果却并不明显。产业组织理论认为,市场结构决定企业行为,而企业行为决定市场绩效。中国房地产企业关联着购房者、政府部门、银行和设计施工单位,大量的社会财富要通过房地产企业周转,是房地产宏观调控政策的主要微观主体,也是实现房地产宏观调控绩效的关键所在,其市场行为对房地产价格波动的影响尤为显著。本文基于房地产商品不可流动的特殊性所导致的空间垄断市场结构,重点分析房地产企业的价格竞争行为及其对房地产价格波动的作用机理,以期为进一步完善我国房地产业调控政策体系提供参考。 房地产市场的空间寡头垄断结构 房地产市场结构是指房地产业内部企业间在数量、规模上的关系,以及由此而形成的产业内部竞争和价格形成的市场组织特征。虽然中国房地产业的市场集中度较低,但是由于其对土地资源的区位垄断性,在土地批租制度下,中国房地产市场存在鲜明的空间寡头垄断特征。 1·房地产的异质性决定了房地产市场的空间垄断特征 在房地产市场上,由于房地产产品自身的不可移动性,不同市场供需圈的地产难以互相替代,使得在不同的地域(市场供需圈)之间难以形成统一的市场竞争,进而难以形成统一的房地产市场,因而也就不存在统一的市场价格。虽然,房地产企业的产品差异化竞争战略在某种程度上弱化了企业之间进行策略性阻止行为的动力,但是房地产的完全差异化却决定了房地产市场的空间区位垄断特征。 对于房地产市场来说,土地级差地租的存在使得城市土地具有区位效益,土地位置不同对经营收益的影响不同,不同房地产项目所拥有的经济区位优势也不同。虽然城市的集聚和交通条件的改善,使得距离对土地区位效益的影响日益减弱,消费者对房地产的选择范围逐渐扩大。但是,随着项目之间距离的扩大,房地产之间的替代性逐渐下降,项目之间的竞争力量也随之减弱,从而每个项目的最优价格更接近于垄断价格。每一个房地产项目的竞争主要来自同一供求圈内具有一定替代性的那些项目。市场上虽有众多开发商,但是对于同一地段构成竞争的只是相邻少数几家开发商。因此,独一无二的区位特征决定了房地产市场难以避免地存在垄断。 2·房地产业进出的高壁垒决定了房地产市场的寡头垄断特征 市场进出壁垒通过限制市场中企业的数量,进而限制市场竞争程度。和一般商品市场相比,资金和土地要素的获得使得房地产市场的进入和退出门槛都比较高,这造成房地产市场供给方的参与者数目较少。我国房地产市场进入壁垒主要表现为土地资源壁垒。一方面,房地产企业获取某块土地开发权的同时,意味着同时获得土地开发的排他权,这为该企业行使垄断力量索取超额利润提供了前提。另一方面,在目前土地市场不甚完善的情况下,土地使用权的获取在很大程度上取决于房地产企业的寻租能力。因此,土地资源的获取障碍稀释了房地产市场的竞争压力。加之房地产特有的区位竞争,对于特定区域,房地产市场结构极易形成寡头垄断的市场结构。 房地产企业的价格竞争行为 SCP分析范式表明,市场结构决定市场势力的存在性,并通过市场势力间接决定着市场行为的动机和方向。在寡头垄断市场上,企业之间的决策和行动存在相互依赖性,这种市场结构条件下企业的目标函数呈现出互动的特点。价格作为企业竞争最基本的决策变量,每个企业所面临的消费者需求的大小取决于其定价,同时,当市场中企业的数量很少时,每个企业的定价策略还取决于其他竞争对手的定价策略,企业之间这种在产品定价上的策略互动就是典型的价格竞争。由于房地产价格在房地产周期波动中居于核心地位,因此,我们这里仅考察开发商的价格竞争行为,以