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2011上半年房地产市场报告 目 录 一、2011上半年政策解读 2 （一）国八条 2 （二）房产税 5 （三）限购令 8 （四）保障房建设 14 （五）经济政策 19 （六）政策与房产总结 21 二、宏观经济分析 27 （一）总体分析 27 （二）苏州宏观经济分析 29 三、土地市场分析 31 （一）全国土地市场分析 31 （二）苏州土地市场分析 39 四、房地产综合市场分析 50 （一）标杆房企：资金趋紧 策略降价未雨绸缪 50 （二）新房市场：限购难松 新房市场分化不匀 59 （三）二手房市场：政策从严 二手楼市流通受阻 71 （四）写字楼市场：写字楼成交活跃 租售价格平稳上涨 77 （五）苏州房地产市场 82 五、2011上半年楼市总结及下半年展望 92 （一）今年上半年全国房地产市场呈现六大特点 92 （二）2011下半年全国房地产市场展望 94 一、2011上半年政策解读 （一）国八条 政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉 ，保障房政策力度空前 2011 年 1 月 26 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”（简称“国八条”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。 表：“国八条”具体内容及点评 主要条款 关键内容 点评 1、进一步落实地方政府责任 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。 2、加大保障性安居工程建设力度 多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展。 3、调整完善相关税收政策，加强税收征管 买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。 加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础。 4、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。 此前二套房贷首付款比例为 50% 。 5、严格住房用地供应管理 落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。 确保保障房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向。 6、合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购 2 套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购 1 套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明，暂停其购房。 限购更加严厉、涉及城市更广 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。 明确约谈问责机制，确保政策的有力执行和落实。 8、坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。 舆论引导住房合理消费。 点评： 2011 年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。该政策是2010年调控政策的升级和深化，也是对可能出现的2011年春季房地产市场行情的防御，是一种事前“消防”，而非事后“救火”。总体来看，本次调控政策要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，政策力度更强。“国八条”的出台拉开了2011 年进一步加强房地产市场调控的大幕。 国八条对苏州楼市的影响： （1）短期内将对开发商造成不小的压力 不论是从提高二套房首付比例50%到60%这类信贷手段，还是限制购买第三套住房、限制新购一套住房这类行政手段，此次“国八条”都比以往的政策又严厉不少。目前的政策并没有有效解决商品房供应的问题，因此不能从长远方面来解决楼市过热、房价过高的矛盾，不过严厉的政策还是会在短期之内对投资、投机性购房形成不小的抑制作用，对楼市也会造成很大的影响。面对紧缩的购房需求，开发商面临的压力自然不会小，近期不少楼盘涨价的现象得到遏制。 （2）“国八条”是对调控成果的稳固 “国八条”从内容上来讲，是把2010年两次重大调控以及陆续出台的配套政策的再次梳理和综合，把其中最有效的、最关键的调控手段再进一步落实甚至是深化。就苏