《2012年度中国房地产行业市场分析报告》.doc

PAGE 2012年度 中国房地产行业分析报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT 中质能程投资公司 上海 2012.5   关于“中质能程投资公司” 中质能程投资公司基于以专业房地产开发力量与金融投资力量，在中国地产业形成一直专业的房地产产业私募基金管理公司。 本报告基于2010年4月国家出台的一系列房地产调控政策背景下，针对性目的是综合研究房地产住宅投资领域的历史发展，寻找出合理的投资领域，紧密结合地产调控政策的方向做出判断，检验该投资领域的风险。 撰稿人基于研究方向，需要引导大量数据，引用观点、文献、数据等必须表面引用来源。 本报告的完成人为： CMEP 目 录 分报告一： 2010年房地产新政分析 3 分报告二： 全国房地产市场分析 9 分报告三： 房价敏感性分析 22 分报告四： 危机下的应对策略 39 分报告一： 2010年房地产新政分析 摘 要 2010年政策走向何处？ 危如累卵之下何处是避风港？ 2010年4月开始，国家密集出台了一系列针对房地产业的调控政策，力度之大，针对性之强，影响范围之广，前所未见。 政策之下，危机潜伏，房价是涨是跌？我们需要立即做出客观的判断。借鉴历史政策危机下，成功者的应对策略，结合现实状况，我们需要寻找自己的生存策略和生存空间。 一个月内的密集组合拳 针对购房者的差别化信贷政策。 针对投资者提高首付比例。 针对投资、投机者的异地购房限制政策。 从严清算土地增值税。 呼之欲出重拳——物业税、房产税。 政策下，急转直下的房地产市场 成交量下跌，综合各地销售数据，成交量平均减少至高峰时期的一半。 二手房成交低靡。据中原地产深圳公司总经理李耀智表示，楼市调控政策出台后，成交量急剧下滑。中原地产二手房的成交量与最高峰相比下跌了90%， 各地新房成交价上涨势头基本遏制，新房成交价出现松动。典型例子，以恒大地产的全国8.5折销售。 上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年5月，上海市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，成交达到5年来最低。在楼市最低谷的2008年9元、10元，上海住宅月成交量为40多万平方米，而今年5月的成交量仅为30万平方米，比2008年的低谷期还要低30%左右。 政策效应正在逐步显现。一是网上可售量增加，截至5月25日，新建商品住房网上可售面积565万平方米，较政策出台前增加了20%，二手存量住房挂牌面积1341万平方米，较政策出台前增加了27%；二是商品住房价格涨幅回落，二手存量住房成交均价明显下降。 政策出台的背景 “两会”以来，对过高房价的民怨极深，影响到社会稳定，不能坐视不理。 大量银行抵押信贷资金流入楼市，这阻碍了科技等新兴产业发展，以及其它产业的均衡发展。 2008年大量信贷资金催生了地产泡沫，为避免重蹈日本80年代地产泡沫引发的经济大衰退。 国际经济形势微妙，2010年欧元区经济在债务危机下欧元大幅贬值、经济不景气，另外中国政府面临极其复杂的人民币升值及通胀预期压力。因此，打压楼市虽然会打击投资及上下游产业，影响经济，但权衡利弊，必须先保证国内稳定，再应对外部压力。攘外必先安内！ ▼结论： 我们预测： 2010年房地产市场的主基调是盘整。 2011年房地产商的资金面危机将会显现。 2010年住房土地供应有去年的7.6万公顷大幅增加至18万公顷，整体投资量随之增加，住房供应在2013年前后会出现井喷式增长，但结构会出现人为调控不可避免的失衡。 商品房供应按照30%比例，也较前期有所增长，此轮政策下，报复性增长的可能性不大。 大居住群式的保障性住房社区增多，商品房竞争逐渐转移到二级城市和高端客户需求。一线城市的周边 二套房政策和异地购房限制会压缩一线城市的出租房供应量，交通便利、周边配套城市的区域房屋租赁价格将会出现增长。在物业税和房产税增加后，这种增长会更加明显。 宏观经济和政策环境 宏观经济背景 金融危机的大背景 与 欧元区债务危机新背景 2008年金融危机，以雷曼兄弟等一批知名投资银行破产为开始，金融危机迅速扩散。 2010年，自希腊暴露债务危机以来，欧元应声下跌，欧元区经济预期不容乐观。 有媒体报道温总理在天津视察时表示：金融危机比我们想象的严重。 后危机时代 Y=C+I+G+X（收入=消费+投资+政府支出+出口） 出口↘ 2008年，中国启动了扩张性货币政策和财政政策应对危