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天津滨海新区写字楼及商业物业市场研究报告 目 录 1. 滨海新区主要写字楼物业市场研究 3 1.1. 分布及租售情况分析 3 1.2. 未来写字楼物业市场预测 5 1.3. 滨海新区写字楼物业市场小结 6 2. 滨海新区商业物业市场研究 7 2.1. 分布情况说明 7 2.2. 滨海新区百货分布 8 2.3. 供应量、存量走势分析 9 2.4. 租/售走势分析 10 2.5. 未来商业供应分析 11 2.6. 滨海新区商业物业市场小结 12 3. 滨海新区主要写字楼案例分析 13 3.1. 滨海金融街 13 3.2. 滨海浙商大厦 16 滨海新区主要写字楼物业市场研究 分布及租售情况分析 编号 名称 入驻时间 租金 （元/天/平米） 售价 （元/平米） 入住率 总建筑面积（万平方米） 1 豪威大厦 1998 13,000 90 1.5 2 国信大厦 2004 13,000 90 2.31 3 银座大厦 2005 15,000 90 3.33 4 泰达新天地 2005 15,000 98 2.3 5 滨海金融街 （一、二期） 2005（一期） 2006（二期） 3.9 15,500 16,000 100 85 13.4 6 财富星座 2005 N/A 90 2.22 7 滨海发展大厦 2006 N/A 75 3.89 8 天津国际贸易与航运服务区2号楼 2007 12,000 80 2.26 9 ME商业写字楼 2008 12,000 80 1.32 10 滨海国际中心 2009 9,500 70 9 11 滨海浙商大厦 2010 11,000 N/A 4.6 12 汇航国际 2009 10,500 65 6.8 13 旷世国际 2010 16,000 N/A 3.6 14 津滨滨海大厦 2010 16,000 60 1.28 数据来源：第一太平戴维斯备注：租售时间节点为20年月滨海新区的优质写字楼物业市场主要集中在区，因此我们着重研究区的写字楼物业市场状况。 目前，区的写字楼均价在人民币1000元/平方米-1600元/平方米之间； 区写字楼物业平均租金为人民币2-3.元//平方米，甲级写字楼物业——滨海金融街租金为人民币3.元/天/平方米，且其入住率在众多优质写字楼中也最高，一期入住率达100%，二期达到%左右； 从客户构成看，滨海金融街集中了较多金融或物流外资企业，而区整体写字楼客户多集中在贸易、物流和建筑类中小型公司； 受写字楼项目定位影响，区写字楼标准层面积较小，集中在800-1200平方米； 由于2009年滨海新区经济整体表现位居全国前列，将对优质写字楼的需求产生利好，目前该区域优质写字楼的销售价格。 未来写字楼物业市场预测 备注：预计响螺湾商务区2015年落成、于家堡金融区2020年落成 未来塘沽区将以中心商务商业区建设为契机，着力发展国际金融、国际贸易、会展经济、总部经济等现代服务业，这将提高第三产业比例，增加对写字楼的需求； 未来中央商务区写字楼主要集中在响螺湾、于家堡区域和泰达CBD区域； 其中于家堡区规划面积3.86平方公里，规划总建筑面积950万平方米，主要功能是会展、现代/传统金融、教育培训、商业商住等，计划时间为5-10年开发建设。 而本项目所在的响螺湾商务区规划面积1.71平方公里，拟建55个项目的高档商务区，30栋高层写字楼，以外省市驻滨海办事机构、高档写字楼、高科技研发中心、集团总部为主。这两个区域的写字楼体量都较大，于家堡未来写字楼的入市将对响螺湾写字楼有直接的竞争影响； 响螺湾区域在2011-2013年期间在市场集中放量，而于家堡区域2009年启动，2011年起步区写字楼逐步放量，并延续至2020年，这两个区域在时间节点上的重叠有可能会造成响螺湾区域写字楼较大的空置率。 滨海新区写字楼物业市场小结 滨海新区目前欠缺商务氛围，写字楼项目较少且档次较低，大多由本地开发商和物业管理公司建造和管理； 市场缺乏高端写字楼项目，区域内无甲级写字楼项目，高端客群可选择的高品质写字楼极为有限； 优质写字楼项目空置率较低，市场供不应求，这些写字楼的主要客户来自于金融、物流贸易、高科技企业及建筑类等行业； 滨海新区写字楼与天津甲级写字楼相比，在租金和产品方面均有较大差距； 未来写字楼主要集中在于家堡、响螺湾区域，响螺湾2011-2013年期间市场集中放量，而于家堡在该期间也将有近30%的体量进入市场，因此这对响螺湾的写字楼物业市场竞争较为激烈。 滨海新区商业物业市场研究 分布情况说明 滨海新区目前有解放路商圈、洋货商圈和泰达开发区商圈，随着滨海新区中心商务区的逐渐形成，预计3年后将会逐渐形成响螺湾和于家堡商圈，中高档次为主，预计总建筑面积将超