安徽经开区中环城定位分析报告.pdfVIP

安徽经开区中环城定位分析报告 安徽经开区中环城定位分析报告 （讨论稿） 睿邦荣智－合作创造价值 说明： 一、保密原则：本报告仅提供至中环城项目运行相关联的人士，切忌泄露 至无关人士及现在和潜在的竞争对手中。 二、本报告将阐述以下几个主要问题； 总定位及分项定位； 定位的依据； 业态规划及组合建议； 初步论证的业态定位及布局； 三、由于篇幅关系，项目的商圈特征及分析、消费者调查、潜在商户调查 等依据的来源本报告将省略。 睿邦荣智－合作创造价值 一、中环城项目如何定位？适合做什么业态？ 1.本项目的立地条件是我们定位的基础 通过对项目的区位、交通、道路、可到达性、可视性、项目概念设计等的分析，我们可以看 出： 项目的立地条件主要表现在 （摘引可行性报告）： A:片区地位：城市141发展战略的4个副中心之一； B:片区配套：配套基本完善,居住氛围较足，商业配套不完善，以低挡为主。经开区发展带来 未来发展的动力。会展和旅游业也是片区发展关键； C:片区客源：交通便利导入了城市和郊县区客源, 片区的产业、会展、旅游、娱乐成为主要的 客源导入动力，阻力为缺乏高档消费场所和特色消费引擎； D:片区竞争：政务区的成熟和高起点成为项目片区的主要竞争对手；高新区利用自身优势不 断发展也成为项目的竞争片区；滨湖新区的启动给片区带来了机遇也带来了挑战。 睿邦荣智－合作创造价值 在这样一个立地条件和背景之下，项目适合的消费群主要表现：机动性较强人群 （交通工具 较便利）、追求较新消费形态人群、项目地周边人群。 适合上述消费群体并具有足够的消费量支撑的主力业态有： 奥特莱斯名品折扣店 时尚性餐饮店 休闲娱乐性项目 家居家具类项目 互动性强的运动100项目 会员制商店 （麦德龙、山姆等） 注：具体考虑什么业态，待定。 睿邦荣智－合作创造价值 2.成熟商圈的形成规律是我们定位的参考 为了更好的探求本市商业的空白点，我们选取了比较成 熟的上海、北京、广州的相关业态来分析一个城市商业 的基本状况、构成和发展趋势； A:上海青浦奥特莱斯折扣店 上海奥特莱斯地址在上海青浦，青浦的这家outlets拥有 100多个国际一线品牌，她“名牌+折扣”销售理念已经越 来越深入民心。 睿邦荣智－合作创造价值 奥特莱斯环境：上海奥特莱斯品牌直销广场和市中心商场相比 还有一大不同：建筑面积比占地面积小。广场的占地面积为16万平 方米，建筑面积则为11万平方米。开在郊区的商场似乎要通过更多 的优惠来补偿地理位置的不足。奥特莱斯广场整体的绿化面积达 6.3万平方米，所有折扣店都是一层，走出店门就可以看到草地和 流水，视野很开阔，这和市中心商场人流拥挤、环境封闭的状况形 成了鲜明的对比。奥特莱斯有望成为上海人节假日休闲的新去处。 因为这里离佘山旅游度假区、朱家角、青浦大观园等景点都很近。 奥特莱斯品牌：120多个国际二线品牌、休闲运动品牌和国内 品牌的折扣店，目前已经开张的店铺约70家，其他的则在前期准备 之中。 产品折扣：一般都是5折以下，比如BOSS 、耐克、阿迪达斯等 等均为五折，尤其大牌不会随便打折，有这样的折扣对消费者来说 也是很有吸引力的 奥特莱斯人气：主办方透露‘五一’长假期间，广场的销售额每 天都保持在120万-190万元之间，7天累计销售额达994万元。尤其 耐克、阿迪达斯的店里，几乎到了举步维艰的地步，收银台前更是 排起了几乎看不到头的长队。 上海奥特莱斯由于其优越的地理位置和上海潜在的消费能力使 其在开业初期就收到广大消费者的热捧，相信很快她将成为上海品 牌服饰销售的主要形态之一！