第二章 开发与经营理论和策略2.pptVIP

第二章 房地产开发与经营理论和策略 第一节 房地产开发经营理论概述 第二节 房地产开发与经营策略分析 第三节 房地产开发与经营决策 一、房地产开发与经营环境分析 机会选择 （一）时机的选择 （二）区位地段的选择 （三）投资类型的选择 （四）等级的选择 二、市场需求预测 （一）概念 市场需求是指一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市场营销方案下购买的总量。 市场需求预测是在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。 宏观预测与微观预测。 长期预测（5年以上）、中期预测（1~5年）、短期预测（1年以内）。 定性预测与定量预测。 （二）房地产市场需求预测内容 开发经营过程中可能存在的制约因素 市场容量 物业类型 价格水平 房地产商品面积大小 环境设施 （三）市场需求影响因素分析 竞争状况分析 人口统计分析 需求趋势分析 综合因素分析 因素分析图（鱼刺图） 购买者意向调查法 销售人员综合意见法 时间序列分析法 简单平均法 移动平均法 加权平均法 指数平滑法 变动趋势预测法 （一）完全竞争型市场结构企业定价 市场条件：同类房地产商品有多个买主、卖主，生产要素可自由流动，产品同质，新卖主可自由进入市场，买卖双方的交易都只占市场份额的一小部分，买卖双方都只是价格的接受者而不是决定者。 实例：新开发的普通商品房，小企业拥有的房产。 定