2012上半年山东房地产分析.doc

2012年上半年山东房地产市场分析 在“继续加强房地产调控”的2012年，山东的房地产市场受整个大环境的影响，上半年形势不算景气，但整体行情与全国房地产市场保持一致，渐成“趋缓”之势。以济南和青岛为例，上年年，商品房成交量整体呈上升趋势，但较去年同期成交有降幅。在价格方面，以全国百城房价为参考标准，上半年山东房价持续下跌。从二手房成交来看，山东二手房成交量由低转升，二手房价格也有小幅上涨。 山东楼市上半年成交量分析 据山房网数据统计显示，济南楼市2012年上半年（1-6月份）成交量为26466套，较之于2011年上半年 1-6月份 38933套的成交量，减少了12467套，同比下降了约32%。其中，5月份楼市成交量最高，为5624套；1月份楼市成交量最低，为1369套；楼市月平均成交量为4411套。 青岛上半年成交节节攀升 今年上半年青岛商品住宅网签销量27220套，约274.97万平方米，销售面积较去年同期减少20.1%，较2011年下半年减少23.0% 。一月份表现平淡，全市成交商品住宅接近1500套；二、三月份，出现成交量的“小阳春”；四月份，各种市场信号比较混乱，一部分购房者再度观望，销量比三月份略有下降，为4000多套；五六月份，受越来越多的降息、降准、政策微调、降价等影响，成交开始攀升，6月份成交量超过7000套。从今年上半年整体情况看，成交量处在节节攀升的趋势。 山东楼市上半年房价分析 ? 上半年山东楼市房价分析 在价格方面，以全国百城房价为参考标准，上半年山东房价持续下跌。 从济南房价走势来看，2012年上半年，济南房价保持递减趋势，一月到三月的降幅不大，从三月开始，价格曲线出现一个明显的下落，尤其是在4、5月期间，降幅最大，到了6月，价格则基本与5月持平。 今年1到6月，青岛百城房价总体呈现一种下降趋势，其中2月到5月降幅最明显，其余时间波动不大，6月和5月的价格基本持平。去年同时期青岛百城房价略有波动，整体价格变化不大，且1到5月的价格都低于今年，只有6月份比今年6月份的价格略高。 而通过济南与青岛2012年上半年百城房价对比，可以明显的看出来，青岛的房价仍旧远远高于济南，对比图显示两地的价格都在下降，青岛的降幅比济南校且价格下降的幅度越来越小，到6月是，基本都是和5月持平。 上半年山东二手房房价分析 2012年上半年,济南二手房挂牌均价总体呈稳步上涨的态势。1月份二手房挂牌均价创下了限购以来的最低值,均价降至7937元/平方米,之后的5个月份的二手房挂牌均呈逐步上涨的态势。6月份的二手房挂牌均价创下了今年上半年的最高值,挂牌均价为8524元/平方米,半年的时间二手房挂牌均价涨了587元/平方米,价格相对平稳。济南二手房挂牌均价虽然呈稳步上涨的态势,但是较去年同期相比,均呈现了明显的下降,由此可见,目前济南二手房的价格仍处于低位的状态。 青岛二手房住宅价格指数环比下降0.5%，同比下降3.4%。90平方米以下户型，环比下降0.7%,同比下降3.7%。90平方米~144平方米户型，环比下降0.6%，环比下降3.6%。144平方米户型，环比与上月持平，同比下降2.1%。 山东楼面价格走低 开发商拿地谨慎 房价的走低一方面是宏观调控的结果，另一方面土地价格下降也起到了一定帮促作用。在调控政策不放松的情况下，开发商拿地变得愈加谨慎。 从上半年的土地成交情况来看,济南除了第36号土地溢价成交外,其它52幅土地全部底价成交,而去年上半年同期,不少土地都是高价成交。 2012上半年青岛各类土地总成交160宗,其中住宅用地成交40宗。2011年同期则是成交504宗地块,住宅用地成交143宗,住宅用地成交降幅高达七成。2012年1-6月份，青岛成交建设用地1643591㎡，同比去年上半年下跌31.09%，规划建筑面积3443231㎡，同比2011上半年下跌71.33%。 下半年山东房价走势分析 6月8号，央行3年来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率。不到一个月，央行再度降息，金融政策的放松，一方面给了开发商以喘息之机，另一方面稍微缓解了购房者的压力。因此有人预测，下半年的楼市将会发生很大的变化，至少在成交量上会有大的提高。对于房价，有专家预测，房价继续下跌的可能性为零。那么山东楼市下半年的房价走势如何呢？山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授介绍，未来一段时间，房价很难再快速上涨。当前房价快速上涨的条件并不充分，刚需市场不会过快拉动房价。 青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟认为，下半年开发商的策略比较灵活，打折力度、付款方式等方面优惠的情况较多，降价30-50%基本上不可能，不会有大的变动，而且如果下半年成交势头较好的话，部分楼盘会有提价的可能性。?