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房地产经典纳税筹划案例与涉税问题解析 【主讲嘉宾】 朱光磊，南京大学MBA，中国注册会计师，从事房地产业务多年，曾在A股上市公司担任财务负责人，现在某房地产集团从事税务筹划，同时兼任几家上市公司的税务顾问。专长于房地产行业税收业务、涉外税务和形式重于实质的筹划方式。2008年已在《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章4万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品。事后税务筹划、直接面对稽查证据税务筹划方式的原创者；形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。 【邀请对象】 ● 房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员等 【主要内容】） 第一部分 博弈型案例分享 一、产生的法律原因 1.不为人知的税法故事——《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。 思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？ 思考2：为什么说“劳务发生地条款”矫枉过正的作法，导致人人偷税？ 2.奇怪的税收条文（立法小事故）（国税函[1999]940号）石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的，征两道流转税，解析该文件口是心非的原因及出台的真正背景。 思考3：为什么存在征两道流转税的业务？ 思考4：由于征两道流转税，对于石材的甲供甲安，房地产商应取得哪种发票？增值税票？营业税票？还是两张票？ 3.再来一个立法事故文件（国税发[2002]117号）著名的国税发[2002]117号，存在着明显的错误，您注意到了吗？ 4.所得税条例中的莫名其妙条款——为您解析所得税条例中的莫名其妙条款。 二、案例分享 案例1一个强势公司与政府博弈的特别优惠文件，即国税发【2000】第44号有一部分是专门针对某个公司的特别优惠，为您解析该公司税收筹划的高级手法。 思考5：为什么说最高境界的税收筹划是到税总“打文件”，如何打？ 案例2该强势公司的后续所得税故事 思考6：房地产公司的筹建期什么时候结束？ 思考7：土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？ 案例3税率差的案例 外资142也有筹划空间，为您案例解析。 案例4合作建房1 案例5合作建房2 两个税务机关难以定性的合作建房案例。 思考8：转让永久使用权是否是转让不动产？ 思考9：使用权的转让和租赁，区别是什么? 案例6投资公司的故事 思考10：投资公司的招待费广告费按什么作为基数？ 案例8统借统还的故事 思考11：什么叫统借统还？如何做到统借统还？ 案例10酬金制物业公司的故事 思考12：酬金制物业公司的营业税存在巨大的优惠，如何操作酬金制物业公司？ 思考13：1业委会是否可以作为合同主体？2如何开户？3如何运作? 案例11代销的故事 营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“对方”两个字。以一个案例说明，取消两个字的深层含意。 案例12境外避税的故事 思考14：境外设计协议中的境内差旅费，要不要交营业税？ 案例13全球化避税的注册地 思考15：哪儿才是最佳的避税港？ 案例14集团税务管理的方法 思考16：集团税务管理的基本方法是什么？ 17.影响土增政策的案例 思考17：车库是普通标准住宅还是非普通标准住宅? 第二部分 31号文操作空间解析 一、开发业务与竣工时间 思考18： 1.完工与未完工对于稽查来说有什么区别？不查成本 ，只查收入 2.竣工证明材料是指什么？ 3.竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？ 二、收入的税务处理 思考19： 1.未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？ 2.定金意向金是不是收入？ 3.预收收入是不是视同销售？ 4.如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？ 5.年度申报表附表3调增，调减到底调什么？ 6.本年度预售收入是否需要在附表三调减？ 7.如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？ 8.税率差变动是否能转回