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《物业管理概论》主编 王秀云教学课件 主讲人：谢志强 第五章 物业管理市场 第一节 物业管理市场概述 一、市场概述 （一）市场的含义 从经济学角度看，市场是一个商品经济的范畴，是商品内在矛盾的集中表现，是一种供求关系。是商品交换关系的总和，是通过交换反映出来的一种人与人之间的经济关系。 1.市场是建立在社会分工和商品生产基础上的一种交换关系。 2.现实市场的形成要有若干基本条件。包括： ①消费者(用户)一方的需求或欲望的存在，并拥有可支配的交换资源； ②存在由另一方提供的能够满足消费者(用户)需求的产品或服务； ③要有促成交换双方达成交易的各种条件，如双方接受的价格、时间、空间、信息和服务方式等。 3.市场的发展是一个由消费者(买方)决定，而由生产者(卖方)推动的动态过程。在组成市场的双方中，买方需求是决定性的。 （二）市场的基本特征 市场是一种交换关系，它一般具备以下几个特征： 1.市场是一种保护个人或单位合法财产的法律制度。 2.市场也是企业从事生产经营活动的基础。 3.市场经济的运行主要是由价格机制来调节。 4.通过市场竞争可以增进个人的经济福利。 5.一个健全、有序的市场经济必须具有有限的政府干预等。 （三）构成市场的基本要素 构成市场的要素主要包括：市场主体、市场客体、市场环境等三个方面。 二、物业管理市场及其特点 （一） 物业管理市场的概念及含义 1.物业管理市场概念 所谓物业管理市场，是指围绕出售和购买以物业为对象的管理服务而进行的各种交易活动的总和。 2.物业管理市场的含义 （1）物业管理市场是围绕物业管理进行的各种交易活动的总和。 （2）物业管理市场是物业管理服务交换活动的载体。 （3）物业管理市场也是一种权利转移的“场所”。 （4）物业管理市场是物业管理交换关系的总和。 （二）物业管理市场的特点 1．非所有权性 2．生产与消费的同步性 3．服务品质的差异性 4．服务的综合性和连锁性 5．服务需求的伸缩性 三、物业管理市场化的必然趋势 （一）物业管理市场化是应对我国加入WT0，面对国际经济一体化竞争挑战的需要 （二）物业管理市场化是满足群众不断提高的居住生活需求的需要 （三）物业管理市场化是建立我国统一社会主义市场体系的需要 （四）物业管理市场化也是物业管理服务的消费者——物业住用人的要求 第二节 物业管理市场的构成 一、物业管理市场主体 （一）市场主体的概念 市场主体是指参与市场活动的各种实体，包括单位和个人。物业管理市场主体一般包括物业管理服务的供给与需求主体、管理主体、媒介主体及其他主体等。 （二）物业管理市场主体的构成 1.物业管理市场的供给与需求主体 物业管理市场的供给与需求主体，也即物业管理服务的供方和需方，具体来说，包括物业管理公司和业主及非业主使用人两个方面。其中，物业管理公司是物业管理服务的供给方，而业主及非业主使用人是物业管理服务的需求方。 2．物业管理市场的管理主体 (1)各级行政主管部门。 (2)市场管理职能部门。 (3)物业管理行业协会。 3．物业管理市场的媒介主体 4．物业管理市场的其他主体 二、物业管理市场客体 物业管理市场客体是指物业管理市场上被交易的对象或商品，也就是指物业管理服务。 三、物业管理市场环境 （一）物业管理市场环境的概念 环境即周围的地方，或者周围的情况和条件。 所谓物业管理市场环境，是指构成该市场环境的一整套制度框架及确立市场运作法则的一系列政策规定，以及一定的社会经济发展的物质环境。 （二）物业管理市场环境的构成 基本的社会经济制度以及各相关的法律，包括宪法以及合同法、民法、公司法等市场经济体制的法规。 （三）物业管理市场环境的培育 1．进一步完善适合我国物业管理发展特点的法律法规 2．加强监管和司法力度，真正使得物业管理有法可依、有法必依、违法必究、执法必严。 3．加强宣传教育，努力培育全社会的物业管理市场意识 4．切实明确物业管理区域业主委员会的身份和地位 5．大力推行物业管理项目的招标和投标制度 6．加强物业管理企业自身建设，注重物业管理人才的引进和培养 第三节 物业管理市场的管理 一、物业管理市场管理及其意义 （一）物业管理市场管理的定义 所谓物业管理市场管理，是指有关管理部门按照社会经济发展的客观规律和物业管理市场发展的目标、方向，运用法律、行政、经济