欧洲风格高档住宅小区房地产项目建议书.docVIP

PAGE 目 录 项目总论 一、项目背景 二、项目概况 第二章 市场分析 一、 地理位置分析 二、基地条件及周边环境分析 三、 项目地块优势、机会分析 四、 区域市场分析 五、 项目定位分析 六、客户需求分析 七、住宅项目面积配比 八、 价格策略 第三章、开发计划 第四章、项目投资估算及盈利分析 第五章、第一期项目投资经济分析 第六章、结论 第一章：项目总论 一、项目建设背景： 　二、项目概况　　海景天下项目座落于威海市龙王塘开发区南端，基地为西北东南走向的矩形地块，长约 米，宽约 米，总用地面积为 平方米。基地西北侧毗邻月亮湾海域，西南、东南侧为国家级自然保护区鸡冠山环抱，东侧、北侧与已开发居住的小区李家村、家园三期（ ）、华美园隔路相望，西北侧与樱桃园相连，与北面已兴建的大学城相距仅千米之遥。 综观此项目位置，依山面海，座落于公园、小区、大学和自然保护区之中，风景秀丽，气候宜人，从自然生态条件和居住文化氛围，都具有很高的价值，可以说地理位置非常优越，是不可多得的开发宝地。 本项目的规划方案为具有欧洲风格的高档住宅小区，其中包括别墅、多层、小高层、高层住宅、欧陆风情商业街、国际高级学校、幼儿园、公共会所等建筑。 各项经济技术指标如下： 类别 单位 总用地面积 建筑总面积 住宅总面积 商业及配套设施面积 学校建筑面积 幼儿园建筑面积 容 积 率 建筑密度 绿 地 率 停 车 位 总 户 数 第二章 市场分析 一、地理位置分析 本项目位于龙王塘口区西南端，龙王塘经济开发区内，毗邻海景家园住宅小区、华美园小区、樱桃园、威海交通大学科技园、交通大学信息工程学院等项目。 本项目近邻旅游景点鸡冠山自然保护区及樱桃园。鸡冠山自然保护区内建有鸡冠山温泉度假村，樱桃园内拥有天然无污染浴场——月亮湾海滨浴场。 本项目距离龙王塘新港较近，周边拥有众多高等院校如威海交通大学及辽宁对外经贸职业学院，比较适宜建设住宅项目，其消费者将有可能是龙王塘新港内部的工作人员及这些院校的教职员工等。 龙王塘经济技术开发区目前已经提出要建设以加工制造业为主导、以渔航物流业为依托，以旅游和教育产业为两翼的新型生态产业区，确定了重点发展的八大产业园区，即船舶产业园、船舶配套产业园、服装电子产业园、食品医药产业园、精密电子产业园、化工产业园、中小企业产业园以及物流园区。这些园区发展起来以后，其内部中外企业的工作人员，将有可能形成对住宅、商业项目的强烈需求，本项目与其距离较近，很可能成为其首选目标。 目前威海到龙王塘口区的快轨项目正在规划中，该项目竣工后，将大大缩短龙王塘口区与威海市中心的距离，往返两个区域的时间将缩短，届时本项目的交通便利性也将随之增强。 “烟台—威海”的火车轮渡码头距离本项目约3公里，目前正在建设之中。该项目纵贯渤海海峡，北起羊头洼港，南至山东半岛北部烟台市四突堤，海上直线距离147公里。整条通道北起哈尔滨，南至上海，贯通东北、环渤海经济圈和长江三角洲三大经济区，穿越黑、吉、辽、鲁、苏、浙、沪7个省市。该项目第一艘轮渡计划于2006年7月投入使用。 配合烟大轮渡工程，沈大高速公路将向西延伸至羊头洼港，修建土羊高速公路，该公路通过轮渡工程于烟台相连，形成由同江至三亚、贯穿整个中国东部的公路大通道。 以上两项工程竣工后，本项目将大大缩短与龙王塘中心区、威海市中心的距离，同时也将缩短威海市与国内其他省市的距离，极大地改善客运及货运运输的快捷性。 本项目区域内及周边区域内目前还有一些政府配套设施及高等学府正在建设之中，这些项目建成后，区内人口将有大幅度的增加，相应的交通条件也将快速得到改善。 与“烟大轮渡”相邻的“羊头洼港区”是威海市政府规划的11大港区之一，加上现有的龙王塘新港，建成后本项目区域的水上交通将十分发达。 上述各个工程竣工后，本项目在区域内的海上与陆地交通网络将非常畅通，区域内居民及旅游、商务人士来往将更加便利，无疑将极大地增加本项目的吸引力。 二、基地条件及周边环境分析 （一）基地条件 本项目地块面积较大，呈长方形形状，具有一定的深度和宽度，比较利于进行建筑物的布置。 本项目靠近海边，毗邻月亮湾海滨浴场，拥有良好的海景和浴场资源，同时项目南侧和东侧均靠近山丘，故本项目规划可以充分利用海景和山景资源。 （二）周边环境 本项目相邻项目较多，住宅项目如海景家园（一期、二期）、华美园、威海交通大学信息学院（已投入使用，含教学楼、学生公寓和住宅）、杨家村动迁住宅楼和龙王塘经济开发区供热公司，除此之外还有部分在建项目，包括吉林大学（在建）、交通大学学生公寓和教工楼以及海景家园三期（在建）。 本项目北侧为威海交通大学科技园，地势较高，包含学生公寓和教工楼，该学院计划招生人数10000人，目前已