桔园小区二分公司办公楼及周边用地投资可行性研究报告.docVIP

PAGE PAGE 1 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc225356534 一、项目基本情况介绍 PAGEREF _Toc225356534 \h 2 HYPERLINK \l _Toc225356535 1、现状情况 PAGEREF _Toc225356535 \h 2 HYPERLINK \l _Toc225356536 2、建设意向 PAGEREF _Toc225356536 \h 3 HYPERLINK \l _Toc225356537 3、项目地块规划情况 PAGEREF _Toc225356537 \h 4 HYPERLINK \l _Toc225356538 4、项目建设需满足的规范要求 PAGEREF _Toc225356538 \h 5 HYPERLINK \l _Toc225356539 二、成本预估算 PAGEREF _Toc225356539 \h 7 HYPERLINK \l _Toc225356540 1、成本预估算方案一： PAGEREF _Toc225356540 \h 8 HYPERLINK \l _Toc225356541 2、成本预估算方案二： PAGEREF _Toc225356541 \h 9 HYPERLINK \l _Toc225356542 3、成本预估算方案三： PAGEREF _Toc225356542 \h 9 HYPERLINK \l _Toc225356543 三、结论和建议 PAGEREF _Toc225356543 \h 10 HYPERLINK \l _Toc225356544 四、附录 PAGEREF _Toc225356544 \h 11 HYPERLINK \l _Toc225356545 1、建安成本估算 PAGEREF _Toc225356545 \h 11 HYPERLINK \l _Toc225356546 2、拆迁成本计算 PAGEREF _Toc225356546 \h 15 HYPERLINK \l _Toc225356547 3、房地产市场环境现状 PAGEREF _Toc225356547 \h 17 HYPERLINK \l _Toc225356548 4、房地产市场环境预期 PAGEREF _Toc225356548 \h 18 一、项目基本情况介绍 1、现状情况 拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼一座（下图中红色建筑，建筑面积约728㎡），粮油食品公司三层综合楼一座（建筑面积约741㎡），韶山路信用社四层办公楼一座（建筑面积约1166㎡），以及2-3层民房三栋（建筑面积约577㎡）和少量搭建平房。 范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平，属于低档次低水平开发建设，且至今已经经历30多年，建筑外观均以破旧。 城市建设开发公司二分公司办公楼 粮油食品公司综合楼 韶山路信用社办公楼 居民私房 根据长沙市勘测设计研究院1：2000地形图，剔除规划道路，项目地块净用地约为2200㎡。 项目范围及1：2000地形图 2、建设意向 为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合楼。提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。 拟建设意向示意图 3、项目地块规划情况 项目用地位于长沙市控制性详细规划的中心区R片（卷烟厂周边地区）范围内。项目一部分规划为C5医疗用地，一部分规划为C1行政办公用地（容积率2.5、限高60米）。 桔园街口当时开办有左家塘卫生院一家诊所，故控规编制是将街口规划为C5医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要求，类似的小诊所在桔园内还有多家，完全无必要单独规划一块医疗卫生。另外其他用地一并规划为C1（行政办公用地）也属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。 通过前期的调查了解，如需进行项目的规划报建工作，首先必须先对该规划进行调整。目前长沙市规划局规划的调整工作程序相当繁琐、耗时一般都在半年至一年以上。若决定着手开发，应先期启动规划调整工作。 4、项目建设需满足的规范要求 高度要求：根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度的要求如下表： 序号 项目内容 建筑高度（H） 最小用地面积（M2） 1 低层居住建筑 H＜10ｍ 500 2 多层居住建筑 10ｍ≤H＜28ｍ 800 多层公共建筑 10ｍ≤H