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永泰广场项目营销策划报告 报告目录 第一部分 市场调查 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位 第四部分 品牌策略 第五部分 物业配套 第六部分 销售实施 第七部分 价格策略 第一部分 市场调查 1.1大同市总体社会及经济发展状况 大同2009年经济发展背景 （1）GDP指标 2009年地区生产总值完成亿元，比上年增长%。 （2）固定资产投资 2009年大同固定资产投资321.8亿元，比上年增长20%，其中基础建设投资增长 %，房地产投资增长 %，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 （3）消费指数 居民消费需求也明显转旺，2009年全市社会消费品零售总额262.8亿元，比2008年增长13%。 城镇居民人均可支配收入14409元，比上年增长12%。 【小结】各项经济指标都显示年内我市经济运行处于良好状态。 按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产业就发展，存在着极为广阔的前途。但随着2009年末和2010年房地产相关法规、政策的相继出炉，以及金融系统对于放贷利率的调控对房地产市场产生一定的影响，虽然目前大同市开发总量很大，总体竣工面积较少，拆迁面积量大，导致需求面积在特定的时期内虚高，所以大同的房地产处在一种比较特殊的形势。 1.2 大同市房地产总体市场现状及走势分析 房地产指标分析 Ф房地产开发投资保持快速增长，开发总量及增幅再创新高 2009年，大同市房地产开发投资完成836614万元，比2008年净增566439万元。2009年，大同市房地产开发投资完成总额分月的增长速度分别为：9.23%、677.20%、146.56%、193.90%、431.40%、203.51%、233.54%、227.29%，212.95%、221.68%、209.7 %。增幅连续10个月居全省第1位。大同市房地产开发投资完成总额分月 Ф商品房的施工面积和新开工面积进一步增长 2009年，全市商品房的施工面积为6438329平方米，比2008年增长178.5%，新开工面积为5276981平方米，比2008年增长406.0%；其中：住宅施工面积5885600平方米，比2008年增长186.1%；新开工面积4874350平方米，比2008年增长445.6%；办公楼施工面积为109194平方米，比2008年增长175.7%，新开面积为54396平方米，比2008年增长53.4%；商业营业用房的施工面积292175平方米，比2008年增长179.2 %，新开面积为254866平方米，比2008年增长285.7%；其他房屋施工面积151360平方米，比2008年增长37.4%，新开面积为93369平方米，比2008年增长94.8%。 图2 2009年全市商品房施工面积及开工面积 图3 2009年全市商品房施工面积和新开工面积比08年增长比例 在投资额增长超过开发面积增长的情况下，说明投资增加集中在中高档住宅，而空置楼盘由于设计或管理落后以低价策略进行消化达才能达到较理想的效果，但是部分项目为了维护楼盘声誉以及利润目标的实现，不愿低价出售，导致空置面积居高不下，销售面积逐年下降。 Ф保障性住房投资是全市房地产开发投资增长的最大亮点 2009年，大同市房地产开发各类投资中，住宅投资完成746157万元，其中：保障性住房投资完成519578万元，占到住宅投资的69.63%，占全部房地产开发投资的62.10%；住宅投资比2008年增长385.1%，占全部房地产开发投资的89.2%；办公楼投资完成22662万元，比2008年增长7倍，占全部房地产开发投资的3.0%；商业营业用房投资完成45830万元，比2008年增长261.78%，占全部房地产开发投资的6.1%。保障性住房投资占到全部房地产开发投资的六成之多，因而有力地推动了全市房地产开发投资高速增长。 Ф其中保障性住宅占住宅投资比重（图5） 图5 保障性住宅占住宅总投资比重 从图5保障性住宅所占住宅总投资比重侧面反映政府对保障性住宅的支持力度，保障性住宅对定位中低端项目具有很大的冲击力，而目前大同市定位中低端项目的空置面积可以缓解拆迁带动的一部分需求面积，尽管保障性住宅对于定位高端的项目影响较小，但近两年商品项目的定位基本上趋于中高端，锁定的目标客户群体趋同，所以竞争还是很激烈。 Ф商品房的销售面积和销售额进一步下降 2009年，全市商品房的销售面积为578066平方米，比2008年下降17.2%，销售额为163230万元，比2008年下降3.9%；住宅销售面积为565641平方米，比2008年下降14.9%，销售额为156221万元，比2008年下降10.