丽江天雨大酒店项目投资可研报告.docVIP

PAGE PAGE 2 目 录 第一部分 项目总论 1.1 项目背景 1.2 可行性研究结论 第二部分 市场分析 2.1 项目投资环境和市场研究 2.2 市场宏观背景 2.3 区域市场分析 第三部分 项目分析及评价 3.1 地块解析 3.2 项目SWOT分析 3.3 项目评价 3.4 市场定位及项目评估 3.5 项目定位 3.6 方案评估意见 第四部分 销售及经营收入测定 4.1 各类物业销售收入估算 4.2 项目销售回款计划 4.3 资金来源与运用分析 4.4 销售利润 第五部分 财务与敏感性分析 5.1 赢利能力分析 5.2 项目不确定性分析 5.3 社会效益和影响分析 第六部分 可行性研究结论与建议 6.1 可行性研究结论 6.2 项目主要问题的解决办法和建议 6.3 项目风险及防范建议 附表: 附表1 项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表2 资金来源与运用表 附表3 损益及利润分配表 附表4 现金流量表(全部投资) 附表5 借款偿还期测算表 附表6 敏感分析表 第一部分 项目总论 “云南省丽江市天雨大酒店”是丽江市**有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为三星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。天雨大酒店严格按照国际三星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 1.1项目背景 丽江市**有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原天雨大酒店整体出售。 1.1.1项目名称 丽江市天雨大酒店 1.1.2开发公司 丽江市**有限公司 1.1.3承担可行性研究工作的单位，个人 深圳市***有限公司，张新州 1.1.4 研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 《建设项目经济评价方法与参考数》 《丽江市产业导向2009-2010》 《房地产评估规范》1999 《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》 《丽江市住宅区公用设施专用基金管理规定》 《丽江市主要经济指标》 《丽江房地产市场分析》2010 《丽江市旅游统计月报年报》 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。 1.1.5项目的建筑规模和内容 丽江市天雨大酒店，属于三星级高级商务旅游酒店，单体X层，总建筑面积：XXXX㎡（不包括地下车库），配套面积：11741.76㎡，客房面积：21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。 1.2可行性研究结论 经过对全国、云南省和丽江经济状况的研究分析，以及对2009-2010年产业导向的理解，操作人张新州经过详细的市场调研后认为： ■ 项目的出售是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各种利好因素的作用下，近几年内丽江市酒店市场是乐观的； ■ 中高端酒店，连锁式经营更适合项目的整体发展与规划； ■ 在2011-2012年将该项目投放市场的时机是可行的； ■ 考虑目前购买方的酒店运营管理经验，公司战略规划目标，实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟； 第二部分 市场分析 2.1项目投资环境和市场研究 2.1.1项目投资环境分析 **区是丽江市迅速崛起的一个旅游业卫星镇。自改革开放以来，**区抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。2008（09、10）年，全区国内生产总值达X亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，区财政收入1.43亿元。2010年，**区以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；2005年，被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；2006年，**镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使**成为人们关注的焦点。 **区经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与全国乃至全世界知名的旅游品牌优势，使这块热土为国内外游客、商务旅游及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，**区坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造了旅游地产置业的底成本优势。 丽江良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，**工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力