麒麟新城项目投资可行性研究报告.doc

PAGE PAGE 2 第 页 一、项目概况 1、项目背景 　 本项目为招商引资项目，我公司于1994年7月20日与江宁县土地局签订了5平方公里土地批租合同，并支付了20%的土地款，于1994年12月18日与江宁县土地局签订了4平方公里土地批租合同，并支付了50%土地款。为尽快组织本项目实施，我公司组织有关力量编制了麒麟新城的总体规划，南京市规划局也于1995年11月14日批复了9平方公里麒麟新城的总体规划，为实施分期开发计划，南京市计委于1995年12月6日以宁计投字[1995]759号文下达了《关于同意百胜麒麟新城区首期土地开发的批复》，南京市规划局也于1997年8月13日批复了麒麟新城起步区首期开发（1900亩用地，其中商住房用地1120亩，公绿152亩，市政设施与道路608亩）修建性详细规划方案，并于1997年6月10日江宁国土用（97）字第0070号领取了首期开发1084亩的国有土地使用权证，1995年我公司与江宁区麒麟镇政府签订了拆迁协议并支付了大部分拆迁款，实施了4平方公里的部分拆迁工作，同时还与宁沪高速公路指挥部签订了麒麟出口的合作协议并由我公司出资建设了宁沪高速麒麟出口，首期拟开发1084亩商住用房。 2、地理环境 　　地块位置在南京市东郊麒麟镇以东约4公里处，宁杭公路以北，宁沪高速以南，自然环境优越。西侧隔一座小山为锦绣花园，北边紧挨宁沪高速麒麟出口以及规划中的南京市二环高速。 3、项目周边环境 1）经济人文环境 紫金山是全国最大的城中山，南京市区的绿肺，东郊中山陵园风景区是南京风景最优美的地方，因此城东板块是南京人心目中理想的居住板块。麒麟镇位于南京市东郊紫金山东麓，风景秀美，人文环境优越，区位优势得天独厚。全镇总面积62平方公里，3万余人口，2001年全镇GDP6.47亿元，实现利税1.1亿元，是江苏省文明乡镇、江苏省新型示范小城镇、江苏省实施现代化工程示范镇。 2）交通环境 麒麟区位独特，处于南京三大风景区的环抱之中：西邻中山陵风景区，东傍汤山风景区，北接佛教胜地栖霞山，属规划建设中的南京仙林新市区范围。南京市仙林大学城有三分之一在麒麟镇区域内，现代交通四通八达：宁杭公路、沪宁高速公路穿境而过，南京绕城公路下来仅1公里，正在规划建设中的南京二环将麒麟环抱其中，距离南京禄口国际机场30公里，南京火车站7公里，4条市区公交线路汇集麒麟，南京东郊公交总站已投入使用。并与沪宁高速、宁杭高速、机场高速、宁马高速、312国道、新生圩港、沪宁铁路、宁芜铁路构成融水、陆、空为一体的现代化交通网络。从市区中山门经宁沪高速公路连接段至麒麟镇约9公里，乘公交车有55路、314路、309路。由于地块周边高速交通发达，且二环出口及宁沪高速出口对小区内业主免收往来南京的通行费，会给有车一族经济方面更大的刺激。 4、宗地状况 　　项目地块基本平整，从宁杭公路向北逐渐抬升，形成缓坡，地块西面为一座小山坡，以农田为主，中间有少量农民房，周边风景秀丽，无不良景观。 二、市场调查 （一）整体大势及走势 ?今年以来，随着南京市房地产市场利好政策的不断出台，房地产市场管理体系的日臻完善和房地产市场服务系统的不断增强，房地产交易与权属登记工作呈现出快速发展的势头。商品房交易持续发展，存量房交易突飞猛进，个人购房贷款稳定增长，已购公房上市成倍增长，房屋租赁管理步入正轨。 1．2002年1-8月份南京房地产市场运行情况 （1）房地产投资和消费保持较高的增幅，市场呈现供需两旺的局面。今年上半年全市房地产开发投资完成49.28亿元，增长16.6%,比去年同期增幅高出6.5个百分点，其中商品房投资达到36.56亿元，同期增长38.4%。在全国重点城市中，房地产开发投资低于深圳、广州、成都、杭州，居第5位，增长速度低于杭州、武汉、苏州、宁波、西安、无锡、青岛、沈阳、济南、深圳，居第11位。?1-8月份，全市合同销售商品房2万余件，销售面积240万平方米，销售金额87亿元，分别比上年同期增长21.74%、25.04%和32.85%。今年上半年全市商品房屋空置面积77.63万平方米，同期下降10.8%，其中，空置一年以上的面积为19.02万平方米，下降17.6%，全市商品房空置量保持连续3年负增长，房地产市场呈现供需两旺的局面。这说明，近两年在个人住房消费的带动下，随着我南京市人均GDP的增长（预计2003年超过3000美元）以及居民消费恩格尔系数的下降，房地产市场整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。 （2）存量房市场交易活跃，市场结构趋向合理。1-8月份，全市共完成房地产交易案33444件，交易面积303.6万平方米，交易金额79.62亿元，分别比上年同期增长94.4%、94.1%和83.55%，存量房交易增长迅速，达到18949户，占交易总