土地一级开发整理培训课件.docVIP

　 什么是土地一级开发 土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，必要时进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、 （水通、电通、路通和场地平整）“五通一平” （通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平”的建设条件 熟地 ，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 （房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）。地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管： 开发流程 （一）原土地所有者或使用者，或项目投资者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市或县、区国土局提出土地一级开发申请。 （二）市、县、区国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及市政建设等手续并组织实施。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的比例规定。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 （六）土地储备开发实施单位向区县或市规划部门办理规划意见，向区县或市国土部门办理用地手续，向区县、市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。 七 如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用（转成建设用地）手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得区县或市人民政府的批准。 （八）在取得区县或市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设等。 　　（九）组织验收 　　建设项目的土地一级开发完成后由区县或市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 　　1、审核土地一级开发成本； 　　2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 　　3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入区县或市土地储备库 土地整理工程总承包模式 1、土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润。 2 、利润分成模式 　　土地一级开发采用的方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在区县或市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。 　　3、土地补偿模式 土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。 一、土地一级开发具体程序 1、确定选址范围，购买1：500或1：2000地形图（电子版），粗略标注用地范围，了解项目用地面积、四至、地上（下）物情况和规划条件。 2、与区、镇政府合作成立项目股份公司。 3、与土地所有方签订征地补偿意向书。 4、协助区国土局储备中心编制《建设项目土地一级开发实施方案》。 5、市土地储备中心对开发项目进行初审。 6、合格后，市国土局牵头，召开土地一级开发专家论证会。 7、市国土局、市土地储备中心召开土地一级开发联席会，确定土地一级开发项目。 8、招标确定土地