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第四章 房地产开发程序 0房地产开发经营存在问题 1.集体土地上的房地产开发，尤其是城乡结合部集体土地上的房地产开发极为严重，扰乱了房地产开发秩序； 2.房地产开发企业设立不规范，管理混乱，“皮包公司”、“炒项目”现场仍然存在； 3.房地产开发中土地使用权出让与项目建设脱节，与城市基础设施配套建设脱节，与拆迁安置脱节现象严重，造成了不同程度的土地闲置，引发了不少拆迁纠纷； 0房地产开发经营存在问题 4.房地产开发项目管理薄弱，企业行为和开发进度等难以监督掌握； 5.房地产开发项目转让不规范，变相私下转让，影响被拆迁人、商品房预购人权益的现象时有发生； 6.商品房预售、现售中行为不规范，预购人和购买人权益受到侵害的现象时有发生； 7.房地产开发中商品房质量问题仍然十分突出，抑制广大居民购房地积极性，危机到居民的生活和财产安全。 第一节 房地产开发的概述 一、房地产开发概念及分类 房地产开发主要指以土地和房屋为对象的开发建设工作。 房地产开发包括从项目立项、投资决策、工程勘测、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程。（广义） 开发前期的工程勘测、规划设计、征地拆迁及“三通一平”或“五通一平”、“七通一平”等工作。 第一节 房地产开发的概述 房地产开发经营的概念 ——房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 房地产开发分类 1.从房地产开发规模上考察，可分为单项开发、小区开发、成片开发。 2.从房地产开发的再生产角度，可分为开发与再开发。 二、房地产综合开发的含义及其作用 （一）房地产综合开发的含义 所谓综合开发是指根据城市总体规划与城市发展的要求，在选定的区域内，对房屋建筑、配套设施和基础设施等建设项目进行总体规划、统一建设、合理安排、分期施工、协调发展等以取得良好经济效益、社会效益和环境效益的一种房地产商品生产方式或开发活动。 二、房地产综合开发的含义及其作用 （二）房地产综合开发的作用 有利于城市总体规划的实施； 有利于城市土地的合理利用； 有利于提高开发的经济效益。 三、房地产开发经营的管理机构 相关法律、法规、规定和管理办法 《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《土地管理法》 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动监督管理工作。 四、房地产开发的主要程序 四、房地产开发的主要程序 一、 投资机会选择 （一）区位与房地产价值 1、区位的含义 （1）区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。 （一）区位与房地产价值 1、区位的含义 （2）对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景；以及在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。 （3）对位置的把握应有动态的发展的眼光 （一）区位与房地产价值 2、区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。 （1）商业区 商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。 （一）区位与房地产价值 2、区位与城市功能分区 （2）工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。 （3）居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。 （一）区位与房地产价值 3、区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。 （二）房地产开发项目的区位分析 1、影响房地产开发项目区位选择的因素分析 （1）地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 （二）房地产开发项目的区位分析 1、影响房地产开发项目区位选择的因素分析 （2）具体地点的