成都华阳项目可行性研究报告.doc

目录 第一章 前 言 一、可行性研究的目的和依据 1、可行性研究的目的 1.1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 1.2对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 1.3结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 1.4对项目进行投资分析和风险分析。 2、可行性研究的依据 2.1成都市规划管理规定； 2.2国家建设部及成都市颁布的与房地产相关法律与政策； 2.3成都市2005房地产年鉴； 2.4成都市成都市房地产信息中心相关数据； 2.5成都市房地产开发协会开发信息； 2.6现场勘察和实地调研所得资料。 二、项目概况 1、项目土地的获得和建设指标 1.1本项目是川开集团转让地块，位于华阳新区，总共125亩，川开集团拟定包干转让价为100万元/亩，土地总价值约为12500万元。 1.2地块呈长方形，南北向约350米，东西向约240米，东侧为临河面。 1.2本项目属于成都市二类商住用地，建设指标如下： ①总用地面积：8.33公顷，合125亩。 ②容积率：高层≤ 2.4 多层≤1.8 ③总建筑面积： 多层≤14.99万平方米 高层≤19.99万平方米 ④建筑密度：多层≤30%、高层≤20% ⑤绿化率：≥25% ⑥建筑高度：≤50米 2、项目地理位置 项目位于华阳新区，紧邻府河西岸，毗邻嘎纳印象、翠拥天地、政府公寓等楼盘。 3、项目所在地的周边环境 3.1自然环境和环境质量 该地块属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。 以下为地块四个方向的环境情况： 南向 毗邻政府公寓，顺路前行约500米即到华阳老区。 北向 紧邻华阳公园和嘎纳印象楼盘，嘎纳印象是一个大型纯商业楼盘，有助于本项目完成商业配套设施和娱乐休闲配套设施。 东向 紧邻府南河和河边的公路，由于河堤已经修葺完成，公路和河边绿化景观形成优美的风景，空气清新，宁静而美丽，可提升本项目的居住环境和商业经营环境。 西向 西向为农田，远眺可见到黄龙溪的公路。 3.2人文环境： 华阳原为双流县的一个镇，距成都约20公里，居民约3万人，华阳原有医院、购物中心、中小学校等；现四川大学，成都信息工程院等院校都南迁至距华阳城不远的地方；华阳新区作为2000年后兴起的居住区，二年中销售已经超过100万平方米，但入住率比较低，只有大概1万人，约为25%；由于华阳新区入住人口较少，其商业等还未形成规模；成都市的向南发展计划和市政府搬迁计划，随基础设施的不断完善，新区人口会迅速增加，人文环境也将得到根本改善。 3.3经济环境： 华阳原为双流县的一个镇，一直以来经济水平都比较好，华阳从九十年代开始发展就以休闲娱乐和绿化种植为主要发展产业，2004年人均收入达到19552元，随华阳不断成熟，华阳经济还将提升。 3.4社会环境： 医疗网点：本案距华阳最近的医院车程约10分钟，步行约30分钟，在城市生活配套范围内； 购物环境：本案距华阳老成区最近的综合购物网点车程约为10分钟，步行约为30分钟，偏远了一些； 银行环境：本案距华阳老城区最近的金融服务网点车程约为10分钟，步行约为30分钟，偏远了一些； 交通环境：本案位于华阳新区，距南沿线约600米，距华阳老成区约500米，今后的地铁站在附近有两个，距本盘大约500米左右；在新区楼盘中，交通环境相对较好；附近暂时没有开通通公共汽车，但据了解嘎纳印象将开通至市内的公共汽车线路，对于交通环境，我们认为在近期有很大的提升的可能性。 餐饮娱乐网点；华阳老城区目前尚无集中的餐饮娱乐网点，新区现只有6家餐饮、2家娱乐，而这些餐饮娱乐的档次很低，基本是给 汽车服务网点（包括加油站、汽车美容店、汽车修理厂）：目前在华阳新区已经有了汽车美容店，尚未发现加油站和汽车修理厂； 在建的嘎纳影象作为综合休闲购物公园配套有大型超市和其他休闲商业服务设施，将会彻底解决购物网点、银行网点、汽车服务网点以及餐饮娱乐网点，充分提高本案的生活配套环境，本案的生活配套环境将会有很大的更新空间。 地铁一线即将开工，预计2010年投入运营，华阳的交通情况将得到本质性的改变，而现在已经在房地产市场中表现出客户的预期认可。 三、项目的性质和主要特点 1项目的性质 本项目是二类商住用地，是以开发住宅为主，附带一部分商业房屋的项目。 从周边环境来看，本项目应该开发中档或中高档住宅。 2、项目主要特点 2.1本项目已属于历史征用地，已完成拆迁的赔付工作； 2.2本项目土地已完成三通工作； 2.3本项目土地的赔偿青苗费由川开集团负责，费用包含在土地转让费中； 2.4本项目开发条件比较成熟；