春河里项目可行性研究报告.doc

XX春河里项目可行性研究报告 摘 要 春河里是沈阳XX房地产有限公司2011年全新推出的旗舰大盘，是沈阳市为推动产业化住宅的示范项目。位于沈阳市沈河区，地处城市金廊CBD与CCD的交汇处目录 大 连 理 工 大 学 城 市 学 院 I 本 科 毕 业 设 计（论 文） I XX春河里项目可行性研究报告 II 摘 要 I Abstract II 目录 IV 1.总论 1 1.1项目提出背景 1 1.2项目可行性研究的依据 2 1.2.1 编制依据 2 1.2.2编制原则 2 1.3项目概况 2 1.3.1项目名称：春河里 2 1.3.2项目地点：沈阳市沈河区青年大街西、文艺路北 2 1.3.3开发商简介： 2 1.3.4项目所在地周围情况： 4 1.4项目开发建设的必要性 5 1.4.1项目建设符合国家产业政策 5 1.4.2项目建设符合沈阳城市总体规划要求，是城市建设发展的需要。 5 1.4.3项目建设符合当今人居工程发展方向，有利于满足人们对居住条件不断增长的需要。 5 1.5项目开发建设条件 6 1.5.1 地理位置 6 1.5.2 气象条件 6 1.5.3 地质条件 7 1.5.4 用地现状 7 1.6项目基础技术经济数据指标 7 2.市场分析与预测 8 2.1全国房地产市场宏观形势分析及预测 8 2.2大连市房地产市场状况分析及预测 10 2.2.1宏观市场综述 10 2.2.2 大连市房地产市场研究 11 2.3项目所在区域房地产市场研究 13 2.3.1 市场分析 13 2.3.2 主要竞争楼盘分析调查 14 2.4项目目标市场分析 15 3.建设条件 16 3.1项目开发用地状况 16 3.2项目方案的确定 16 4.规划设计方案 17 4.1规划设计方案的指导思想及原则 17 4.2建筑规模及规划设计方案设想 17 4.3建筑设计 21 4.4.配套规划方案 22 4.5建筑装修 22 4.6公用工程与配套设备 23 4.6.1供电 23 4.6.2给排水系统 23 5.项目开发进度及组织安排 24 5.1项目建设工期 24 5.2项目开发进度安排 24 6.项目销售计划 28 6.1 项目定价 28 6.1.1．楼盘均价： 28 6.1.2．各楼均价 33 6.1.3每户均价. 33 6.2 项目分阶段销售计划 43 6.3项目销售收入的计算 45 6.28 项目每月销售计划 45 7.投资估算及资金筹措 47 7.1 投资估算的原则 47 7.2项目建设的投资估算： 47 7.3 资金筹措与使用计划 49 8.财务评价 51 8.1财务评价基础数据的测算 51 8.2盈利能力分析 54 8.3清偿能力分析 56 9.风险分析 59 9.1 敏感性分析 59 9.2 定性分析 61 9.3 投资风险的控制 62 10.社会评价和环境影响评价 64 10.1社会评价 64 10.2环境影响评价 64 10.2.1环境现状 64 10.2.2项目前期及实施对环境的影响 65 10.2.3环保措施及相应措施投资 65 10.2.4节能计划 65 11.结论及建议 67 11.1结 论 67 11.2建 议 68 12.附表及附图 70 参考文献 73 1.总论 1.1项目提出背景 经过了20余年的经济改革，中国的经济取得了很大的发展，大众生活水平不断提高。中国科学院《2004中国可持续发展战略报告》研究结果表明，到2020年时，中国的综合国力将进入世界前三名，城市化率将从现在的36%提高到55%以上。在目前人口总额不增长的条件下，全国的城市人口将达到7.5亿以上。此外，随着改革开放的不断深入，中国经济持续高速发展，大多数中国人的生活水平得到迅速提高，快速催生了中产阶层，如今中产阶级的比例越来越大，其综合消费能力迅速膨胀，极大地刺激了中国城市酒店、办公楼及中高档住宅的发展。目前，中国的房地产业正处在一个飞跃发展时期，沈阳作为东北最大的城市，其房地产业在近几年也得到了迅猛发展。 本项目地处沈阳市沈河区中心，项目区域内与彩电发射塔、沈阳凯宾斯基酒店、华润万象城、辽宁工业展览馆、青年公园、沈阳九中、鲁迅美术学院等相毗邻。该地址1000米区域圈内还有五里河茂业大厦、科学宫、三好科技街、盛京医院、沈阳药学院、陆军总院、辽宁省电视广播中心、沈阳银基地王花园、五爱市场等。该地块毗邻青年大街、文艺路、彩塔街、三好街，地铁2号线的正式通车与沈阳市中心交通联系极为便利，区位条件极佳，是一处环境亲水、绿意环绕的绝佳风水宝地、是沈阳市高档住宅和高档办公商务用房比较集中的地区，是沈阳市交通、医疗、子女就学、自然环境、人文环境最为优越的区域之一。 此外，沈阳市委、市政府决定建设具有沈阳特色的金廊工程，是沈阳大都市国际化的一个战略举