海光大厦项目可行性研究报告终稿.docVIP

写字楼部分 1. 项目简况 【海光大厦】项目地块位于浦东南路888号，南临商城路，北倚东昌路，东靠浦东南路。目前本地块除了东侧正对浦东南路主干道，其余三个方位皆被一些多层及小高层住宅物业所包围。 地块主要技术经济指标 用地面积 8，434平方米 占地面积 7，782平方米 容积率 6.5 总建筑面积 50，583平方米 地上 约50，000平方米 商业：17,000平方米 办公：33,000平方米 地下 17,000平方米 建筑层高 29F 绿化率 20% 地块现状 平地 转让价格 8，500元/平方米 资料来源：策源·商办事业部 (附：项目位置图) 2．写字楼市场现状分析 2.1 市场概述 名列浦东三大商务板块之一的新上海商业城，东临崂山东路，北接商城路，西靠浦东南路，南接张扬路。而【海光大厦】所处的地理位置，从严格意义上来讲只是属于新上海城板块的边缘区域。浦东南路为贯穿南北向的交通要道，本项目浦东南路段周边区域多为早期居民区，以及一些为小区提供配套服务的沿街商铺，由此商务氛围项目相对较弱，其中距离【海光大厦】最近的写字楼物业为建成年数较早的【世界广场】。而在距离本项目地块约为700米左右方位的便是集购物、餐饮、文化娱乐、办公于一体的新上海商业城。鉴于新上海城商务板块对周边区域写字楼所起到较大的联带影响，以及项目地块与新上海商业城的区位关系，本报告在如下篇章中将更多地借鉴该板块内写字楼物业作为【海光大厦】的市场定位依据。 新上海城主要写字楼物业分布图 资料来源：策源·商办事业部 2.2 供应分析与预测 2.2.1 现有供应 从市场供应量来看，新上海城板块范围内现阶段可供对外租售的写字楼总建筑面积约为67万平方米，再加上商业城边缘区域写字楼约8万平方米的体量，本项目周边现共有74万平方米左右的写字楼体量。 新上海城板块与小陆家嘴中心区、竹园商贸区有所不同，该地区主要为浦东新区政府重点打造的区域商业中心，经过多年的发展，业已形成了商业商务并举的格局。其中写字楼大多为综合商用物业，即大型商场和写字楼相结合的模式，且基本都在张扬路沿线呈线状分布，共有近10万平方米的写字楼物业，占到现有总体量的15%左右。其中代表物业有【福兴大厦】、【华申大厦】、【华诚大厦】等等，大部分建成于浦东新区开放初期，即90年代初期。 资料来源：策源·商办事业部 随着浦东新区开放的进一步深入，许多的境外投资机构鉴于当时的优惠招商政策，纷纷进入新上海商业城房地产开发领域，使得1995年-1999年成为写字楼供应量最为集中的5年，写字楼整体上市量达到46万平方米之多，约占总体量的%比例。占到现有总体量的1%左右。(sqm) 中融恒瑞大厦 2006-6-1 销售 73，590 新梅联合广场 2005-10-1 租赁 32，000 远东大厦 05-下半年13，000 合计 118,590 资料来源：策源·商办事业部 这些写字楼物业业已面市，其中【远东大厦】已于04年11月份发售，仅在1-2月内便出售至95％以上。【中融恒瑞大厦】共有两座塔楼，其中西塔楼高20层共2.6万平方米，与【远东大厦】同期发售，目前销售率为64%。而东塔楼也于近期开始对外发售，体量达4.7万平方米，层高为26层。【新梅联合广场】为停建复工的物业，高38层【新梅大厦】九月二十九日复兴路隧道顺利通车，新上海商业城市场出现拐点，呈现出供需两热的景象。复兴东路隧道的启用，使原先对浦东交通心存顾虑的客户纷纷争先入驻该地区的办公楼盘，由此拉动了对整个区域的需求租金趁势调高，如【良友大厦】自USD0.28元/m/天调至USD0.36元/m/天,【隆宇大厦】从原先的USD0.4元/m/天升至USD0.5元/m/天，上涨涨幅在10％－30％之间，平均涨幅达到USD0.06元以上，这些都是复兴路隧道开通后最先受益者。根据统计，板块浦东新区租金涨幅最大的地区，高端商用物业复兴东路隧道 世界广场 65,000 0.55-0.6 108-280 25 1997 时代广场 98,807 0.55-0.6 150—350 29 1997/1 中融大厦 19,O89 0.6 78--336 23 2004 新梅双塔大厦 32,000 0.75 120-264 30 2006/3 资料来源：策源·商办事业部 2.3.2 销售分析 本轮宏观调控已持续两三个月，上海房地产市场各类物业都不同程度的受到了影响，其中