惠州美地书香庭院项目定位报告.PPTVIP

惠州美地书香庭院项目定位报告 1期街铺的总体规划：7600平方米 溪 1期街铺的商业价值分析 1期街铺的总体规划：7600平方米 1、2期总体指标的分配 户型比例——以惠泽南苑为参照，压缩2房比例，维持4房比例 院落式的整体布局 数码街 惠州世贸中心 项目评价: 商业中心绝版地带 女人世界 项目评价： 地段好 商业氛围浓 人流量大 流行前线 港澳商品城 目标客户分析 户型定位 规划布局 学校用地 2期 通过建筑围合成大小不同的院落，并赋予不同的主题，形成泛会所式的公共交流空间，增加小区居住的舒适度。 运动主题院落 水主题院落 儿童主题院落 绿色主题院落 老年活动主题院落 学习主题院落 确保成功的短平快方案 开发顺序——速度最快、价值最大 规划设计建议——控制成本、提高品质 产品定位——从客户出发 规划设计建议——控制成本、提高品质 园林院落建议 成本建议： 尽量保留地块内的原生树木。 1期建筑施工时，可先将 树木移至2期用地内，待进入园林施工阶段再移植回来。 品质和档次的提升可以通过细节营造来体现。 “院落”细节 亲地空间。增加居民接触地面的机会，创造适合活动的人性化场地。 亲水空间。充分挖掘水的内涵，营造亲水/观水/戏水/近水的场所。 亲绿空间。软硬景观结合，营造充满活力和自然情调的绿色景观。 亲子空间。充分考虑儿童设施和场地。 运动橡胶地面 游戏组合器具 水体 草坪 道板砖铺地 彩棠石铺地 台阶 残疾人破道 种植坛/文化石贴面 彩色铺装 水体/卵石 水幕景墙 水体/玻璃盒子 彩色道板砖 法桐 花坛 “院落”细节 “院落”细节 建筑立面建议——欧式风格 深圳山海翠庐 深圳新洋房 深圳城市假日 深圳欧陆经典 以欧式洋房风格使本项目在周边环境和惠州市场中“跳”出来 惠淡路上，映入眼帘的坡屋顶建筑群，那是谁也无法抵御 的诱惑…… 建筑立面建议——坡屋顶的演绎 建筑立面建议——以暖色调为主 建筑立面建议——栏杆与百叶使立面层次丰富 提高产品附加值——顶层送阁楼 不超过2米的顶层空间，不计入建筑面积， 赠送给客户：或住、或玩、或贮藏。 坡屋顶上的老虎窗 以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了业主的生活内容。 提高产品附加值 ——部分大户型送入户花园 项目定位内容 客户定位 产品定位与规划建议 项目形象统领与命名 ?政府大型安居工程的好邻居 ? 本项目的形象统领 ——基于地块资源属性 ——基于客户 ——借助对安居工程的注意力和信心 命名建议 美地●新洋房 ——符合项目的建筑特征； ——引入发展商品牌 美地●都市森林 美地●新新家园 备用名 美地●理想新城 美地●风林绿洲 美地●阳光四季 美地●活力康城 报告要点回顾——1.市场分析 宏观背景 房地产市场 供需关系改善，市场前景看好 人均GDP2501美元，房地产进入全面快速发展阶段 行政区划调整促进惠州城市化发展 惠城与惠阳两极驱动，都市融合趋势明显 惠城区内江北、东平、麦地－河南岸、惠淡路等片区热点效应明显 石化产业链产生的新增住房需求促进市场供需结构由哑铃型向纺锤型转化 市场格局 客户特征 客户收入水平增长迅速 客户需求特征相似，差异化小 案例借鉴 高品质是畅销的前提 报告要点回顾——2.项目分析 本项目的核心价值与机会： 1：位于城市发展的轴线位置 2：紧邻安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客户对片区的信心 3：邻汽车总站，人气聚集的枢纽位置 4：教育资源 5：地块内自然资源 报告要点回顾——3.定位规划 客户定位 产品与规划 形象与命名 惠城中低端/惠阳中高端 南侧商铺独立占地，先行入市 物业类型 规划布局 户型单体 商铺＋多层＋集中商业 院落式布局 参考安居房，适当提升总价范围 设计建议 欧式风格外立面/暖色/坡屋顶/铁栏杆 产品附加值：顶层阁楼/入户花园 政府大型安居工程的好邻居 美地●新洋房 惠城区客户调查——支付能力 约70％的客户可接受30万以下的总价，60％以上的客户可接受800－1500元的月供，约90％的客户首期支付能力在3万元以上 资料来源：市场调查 90％以上的客户倾向于在环境较好的江北、麦地、南坛下埔、东平购房 惠城区客户调查——意向区域 需求户型以三房为主 需求面积以100－130平方米为主 以改善居住条件为主要购房目的 惠城区客户调查——需求特征 市场研究小结 宏观背景 房地产市场 供需关系改善，市场前景看好 人均GDP2501美元，房地产进入全面快速发展阶段 行政区划调整促进惠州城市化发展 惠城与惠阳两极驱动，都市融合趋势明显 惠城区内江北、东平、麦地－河南岸、惠淡路等片区热点效应明显 石化产业链产生的新增住房需求促进市场供需结构由哑铃型向纺