2012番禺高层别墅产品分析.pptVIP

【区域洋房结论】 区域高端项目的景观资源受到一定程度的限制，成长为顶级豪宅的条件受限； 区域内高端项目的产品力打造上，星河湾沿袭传统的豪宅打造标准，时代外滩与珊瑚湾畔项目在产品力打造上，缺乏亮点与创新，片区整体豪宅根基薄弱； 180-300㎡产品作为主力产品，供应量最大，去化率也较高，而且在溢价能力较好。 此类产品为区域市场中流砥柱，既能保持销售速度，也能保障溢价回报。 120-150㎡产品供应偏小，去化率最高，但产品走性价比路线，销售价格整体并未达到区域均价。 此类产品抗风险性强、适销能力强、溢价能力低； 300-380㎡产品供应量较多，去化率一般，但在溢价方面表现好。 此类产品作为明星，能保障溢价回报。 全市江景豪宅产品畅销户型的研究表明： 180-300 ㎡产品能够最好地兼顾去化速度与溢价回报率 2.别墅产品 区域 主要板块名称 代表楼盘 中心版块 南湖板块 颐和高尔夫、金湖翡翠谷 科学城板块 帝景山庄、龙光香悦山 华南板块 万科红郡、雅居乐剑桥郡、招商金山谷 金沙洲版块 恒大御景半岛、金沙熙岸（保利西海岸、金域蓝湾、御金沙、星汇金沙） 外围版块 东部 广园东板块 凤凰城、誉山国际、侨建御溪谷、中信香樟墅 南部 南沙板块 南沙奥园、南沙境界、南沙碧桂园、时代南湾 北部 花都板块 玖珑湖、万科兰乔圣菲、美林湖、天湖峰境、颐和山庄、勤天一品树院 从化版块 富力泉天下、东方夏湾拿、逸泉山庄、方圆明月山溪 全市别墅视角： 目前广州在售的别墅项目约35个，其中主要分布在花都、增城板块，中心区域供应主要集中在金沙州、番禺板块。 版块 楼盘名称 在售产品类型 产品面积（㎡） 主力成交总价段(万元) 南湖 颐和高尔夫庄园 独栋 700-1000㎡ 4000-8000 联排 368-550㎡ 2000-3000 金沙洲 恒大御景半岛 独栋 400-800㎡ 1500-3000 万科.金域蓝湾 类独栋 293㎡ 1200 联排 220-235㎡ 600-800 中海金沙湾 双拼、联排 290-530㎡ 800-1000 保利西海岸 双拼、联排、类独栋 250-450㎡ 900-1600 番禺 招商金山谷 双拼 340-440㎡ 900-1100 雅居乐剑桥郡 联排 300-510㎡ 800-2000 万科红郡 独栋 560-630㎡ 2500-4500 联排 380-430㎡ 1000-2500 天河 颐德公馆 叠拼（创新） 310-420㎡ 2400-3000 城市中心板块别墅： 城市别墅供应稀缺，目前主要分布于金沙洲与番禺两区，产品总价跨度较大； 400 450 550 350 300 250 200 （㎡） 恒大御景半岛 金域蓝湾 中海金沙湾 保利西海岸 招商金山谷 雅居乐剑桥郡 万科红郡 颐和高尔夫庄园 颐德公馆 500 600 600以上 中心板块别墅面积段分布： 区域内别墅主要为联排、双拼、类独栋产品，面积段主要为300-500 ㎡ ，独栋别墅普遍在550 ㎡ 以上。 独栋别墅 非独栋别墅 （联排、双拼、叠拼、类独栋别墅） 中心板块别墅建筑风格研究： 建筑风格主要为异域风情感别墅与现代简约别墅；异域风情别墅注重细节，质感的打造，现代简约别墅线条感足，突出层次感。 版块 楼盘名称 建筑风格 风格亮点 白云 南湖 颐和高尔夫庄园 现代简约风格 直线条，强调现代工业美感 金沙洲 恒大御景半岛 欧陆式建筑风格，暖黄色外立面，红色屋顶。 欧式风格，海岸风情 万科.金域蓝湾 欧式英伦王朝风格 石材外立面，质感强，小品设计到位 中海金沙湾 新古典主义建筑风格 “欧陆风”与“现代简约版”的结合 保利西海岸 欧式英伦建筑风格 番禺 招商金山谷 现代简约风格 线条感强 雅居乐剑桥郡 现代简约风格 直线条，层次感强 万科红郡 北美南加洲风格 异域风情感十足 异域风情版 现代简约版 中心板块别墅户型研究： 中心区别墅户型多为大露台，多花园设计，下沉式庭院，通风采光效果佳，高赠送率。 户型设计适当增加和室外互动的空间，下沉式庭院，增加采光，多露台、花园的设计，充分利用户外空间；接近1：1的高赠送率。 * 【区域别墅结论】 城市别墅，特别是临江的城市别墅稀缺，价超越城市价格体系，可独立定价； 市场多数是供应联排和双拼，从稀缺角度看，独栋实现价值更高； 市场供应角度看，独立别墅主流面积400-800 平方米，联排面积220-400平方米；双拼面积340-440平方米； 雅居乐剑桥郡——2011年12月17日推出“香樟道2号”组团，316－525 ㎡联排，总约110套，开盘价格2.5万-3.5万元/ ㎡ ，开盘销售38套，销售率约34% 产品类型 别墅 容积率 2.25 占地面积 62万㎡ 建筑面积 139万 ㎡ 主推产品 “香樟道2