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各国房地产市场发展周期与中国楼市发展现状及趋势 ---听许智文教授讲座有感 摘要： 房屋价格与经济紧密相连，房价和经济一直是热门话题。本文在阐述房地产市场周期表现的基础上，详细对世界各国房地产市场周期波动展开分析，然后对美国次贷危机的基本情况及背景做了简单介绍，分析了其对世界经济和中国经济的影响，并由此来看中国针对房地产市场所出台的各种宏观调控政策，总结了次贷危机对我国房地产市场发展的警示作用。 Abstract: The price of houses, a popular topic for all the time, is connected with economy tightly. The paper analyzes the expanding process of the fluctuation cycle of real estate industry on the base of elaborating the market performance, and then introduces the basic situation of the Subprime Mortgage Crisis and analyzes the effects to economy for both the world and China. At last, the paper analyzes some policies the government of China makes to help the market of real estate develop healthily and sums up the warnings to China’s real estate. 关键词：次贷危机 房地产市场周期 中国楼市 近年来，房地产、楼市、房价一直都是热门话题，尤其是2008年美国次贷危机后，各国楼市纷纷出现萎缩迹象，房价下跌，人心惶惶，房地产似乎一夜之间成为了大街小巷必谈之事。那么，在近些年中，世界的房地产市场到底出现了怎样的发展周期？在经历了2008年美国次贷危机不可避免的影响后，而今我国的楼市发展状况如何？在未来，它又将出现怎样的发展趋势？ 首先，让我们先来看下各国房地产市场发展周期波动趋势。 1、美国房地产泡沫： 1926年美国房地产泡沫破碎，随之而来的便是1929-1932年的世界经济大危机。在罗斯福政府的努力之下，美国经济逐渐恢复，房地产市场也日渐回暖，房价上升。然而，进入21世纪后，美国房地产市场再次出现泡沫，炒房者越来越多，市场虚假繁荣，最终，2008年，房地产泡沫破碎，次贷危机发生。 现象：房产经纪人猛增，炒房者越来越多，房价收入比不断增大，房地产市场虚假繁荣。 危害：间接引发世界经济危机。 （1996-2007年美国住房价格指数） 从1990年代后期开始，美国房价不断上涨，而且此轮房价增长不是区域性而是全国性。从美国西海岸地区的圣迭戈、洛杉矶和旧金山等城市在1998年的真实涨幅第一次超过10%以后，这一现象迅速扩散到了东部，丹佛和波士顿等城市1999年的真实涨幅也都超过了10%。房价上涨的势头遍及美国各地，并在全球许多国家同时发生。纵观所知，美国房价持续上涨了10年之久。2006年第1季度达到顶点。 房地产价格的持续上涨对次级抵押贷款形成了正向激励。美国自2001年开始的减息政策，在提振经济的同时也引起了包括房地产在内的资产价格的膨胀。流动性过剩和持续的低利率，使得美国房地产市场出现了2001-2006年长达5年的上涨行情，价格涨幅普遍在60%以上。在2006年，次级抵押贷款和次优抵押贷款发放量已经接近当年美国个人住房抵押贷款发放总量的50%，但2003年这一比例还不足15%。这一切都最终造成了房地产泡沫破裂，次贷危机发生，并最终引发为全球经济危机。 2、日本房地产泡沫：泡沫破碎时间1991年 现象：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和 危害：导致日本长达15年的经济萧条 　　20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市