2012年7月21日泰州周山河街区名苑路西侧项目总体策划报告.ppt

万科四季花城的开发顺序 启 动 区 及 售 楼 处 选 址 启动区 1 售楼处 （会所样板区） 售楼处建议选在本案的会所处，2种启动区方案各有千秋 会所做售楼处的优势 将售楼处、会所、样板区连为一 体，可将展示力度提升至极限， 迅速提升项目品质。 打造沿河景观，将其作为看房动 线中的主线。 两种启动区方案各有利弊 启动区临近交通主干道，沿河景 观资源优势明显，利用明星产品+ 高性价比产品快速去化，形成早 期快销优势。 启动区方案1与售楼处距离短， 看房动线优势明显。 启动区方案2与售楼处距离较长， 但地块3可在后期整体开发整体交 付，早期形成规模优势。 启动区 2 样板景观区 沿河景观带 案 例 华 润 国 际 中高端项目售楼处选址常规模式：将豪华会所打造成“销售+展示”现场接待中心 启动区 华润国际现场售楼处 （华润会所） 将豪华会所作为现场售楼中心，同时打造景观样板区，虽售楼处不临近交通主干道，但通过围墙、道旗，也能起到现场引导作用。 启动区选址在会所的对面，参观通道距离短，动线明确，而且临近城市主干道。 项目开发顺序需要考虑的因素较多，例如市场需求、施工便利、资金成本等等，我司主要建议以下原则： 1 价值较低地块（高性价比产品搭配明星产品）首期开发，快速积累人气 2 主流、次主流物业交替开发，形成可持续性销售 3 价值最高地块最后开发，作为项目品牌、利益最大化的王牌产品 启动区 5期 3期 4期 售楼处 （会所样板区） 1期 2期 沿河景观带 启动区 5期 3期 2期 4期 1期 售楼处 （会所样板区） 沿河景观带 看房动线过程中尽可能的利用水系景观资源、样板景观资源，加深客户现场感受 方 案 一 方 案 二 依据启动区原则， 启动区产品面积配置应首先迎合市场主流需求 启 动 区 面 积 配 置 城南区住宅成交分析来看，上半年60-90，90-120，120-144㎡成交占到近90%而120-144㎡舒适三房成交占到34.6% 20% 90-120㎡ 小3房 启动区 高层产品 比例 面积区间 房型 产品 10% 160㎡左右 4房（奢侈型） 50% 120-144 ㎡ 3房2厅2卫（舒适型） 20% 90㎡左右 2房 说明刚需为市场主流 以120—140㎡舒适三房为启动区主打产品，树立本项目中高端形象定位 以90-120㎡首置刚需产品作为辅助，开盘快速去化、快速实现现金流 适当增加160㎡大户型，比例不应超过首期产品的10%，再次拔高品牌形象 项目开发规划建议——2.项目新技术应用.产品优化建议 2 项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位 1 logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏 企划包装 f 2 销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓） 1 营销策略及去营销节点安排 项目销售执行 e 2 项目新技术应用建议.产品优化建议 1 项目价值体系梳理及核心价值提炼 项目价值提炼及定位 c 分章节 报告内容 a 宏观市场分析 1 上半年全国楼市分析 2 上半年泰州楼市分析 b 区域市场分析 1 城南区域小高层.高层.多层住宅调研 （竞争项目） 2 区域重点个案分析 3 城南区域商铺调研 3 项目案名分析及建议 d 项目开发规划建议 1 开发顺序.开发周期建议（首期产品面积配比） 产 品 优 化 创新亮点1——凸窗和陆地飘窗 产 品 优 化 创新亮点2——空中院落、小房变大房、两房变三房 产 品 优 化 创新亮点3——景观资源较好的位置作为组团标杆产品 低成本的低碳节能系统，可将项目打造成高品质的“科技概念住宅” 新 技 术 应 用 建 议 “绝缘”外墙系统 EPS膨胀聚苯板薄抹灰外墙保温系统 置换式新风系统 地面保温（地暖） LOW-E窗户 单户直饮机 地面辐射供暖技术 低辐射中空玻璃 铝合金外遮阳系统 降低能耗，降低室内温度 节能、低噪音，投资和使用成本较低 成本低，安装方便 六大节能低碳系统 新 技 术 应 用 建 议 3、智能报警系统 高档住宅标志性之一就是安全性，通过全方位的警报系统，对业主防盗、防火、煤气等方面进行全面保护。安全感使购买大户型业主的普遍要求。 1、指纹门禁系统 实现户主的专属开门，同时指纹门禁不仅仅提高项目档次，对业主内心要求的专属感也有很高契合度。 2、弱电（网络、音响、电话）系统 升级现在住宅常用的弱电箱，给业主提供高质量的音响、网络、电话使用感觉并减低业主二次装修的难度。 家居智能化提升，让科技住宅再添“含金量” 项目销售执行——1.营销策略及去营销节点安排 2 项目市场定位.项目形象定位.项目客户定位 1 logo及VI设计.部分形象秀稿欣赏 企划包装 f 2 销售价格预测（多层.小高层.高层.公寓） 1 营销策略及去营销节点安排 项目销售执行 e