物业服务合同主体研究.pdfVIP

( ) 法 　商 　研 　究 2004 年第 3 期 总第 101 期 物业服务合同主体研究 刘兴桂　刘文清 (刘兴桂 ,广州大学法学院副教授 　广东 　广州 　510050 ; 刘文清 ,中共广东省委办公厅副主任、博士研究生 　广东 　广州 　510080) 　　摘要 :物业服务合同即物业管理合同。物业服务合同主体分前期物业服务合同主体和普 通物业服务合同主体。前者包括物业管理企业与建设单位 ,后者包括物业管理企业、业主或业 主团体。我国物业服务合同的主体包括物业管理企业、业主或业主团体。 关键词 :物业服务合同 　物业管理企业 　业主 　业主团体 ( ) 2003 年 6 月 8 日国务院颁布了《物业管理条例》以下简称《条例》,从此 ,我国的物业管理 纳入了法制化的轨道。《条例》将以前广泛使用的“物业管理合同”称为“物业服务合同”。随着 我国房地产业的持续发展 ,该类合同纠纷也越来越多。对于合同的一方主体 ———物业管理企 业来说要具备什么条件 ,其应对谁负责 ? 在前期物业服务合同中 ,业主是否合同主体 ? 在普通 物业服务合同中合同的另一方主体究竟是业主还是业主大会抑或业主委员会 ? 业主委员会的 ( ) 法律地位 如代表权、诉讼权等 如何确认 ? 这些问题涉及物业服务合同的基本构建 ,具有非常 重要的价值 ,很有必要进行探讨。 一、物业服务合同的分类 根据《条例》的有关规定 ,物业服务合同可分为两类 :一是前期物业服务合同 ,二是普通物业 服务合同。 所谓前期物业服务合同 ,是指物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前 , 由 ( ) 房地产建设单位与其委托的物业管理企业签订的合同 《条例》第21 条 。由于在房地产开发项 目竣工以后,基于出售率或入住率未达到法定应召开第一次业主大会条件或由于其他原因 ,第一 次业主大会尚未召开 ,则此时没有相应的业主团体机关同物业管理企业订立服务合同 ,但建筑物 建成后又必须由一定的人员进行管理 ,因此,我国法规规定此时应由建设单位同物业管理企业签 ( ) 订物业服务合同 《条例》第21 条 。前期物业服务合同中的主体是物业管理企业与建设单位,业 主不是合同的主体。从合同的相对性原理出发 ,房地产开发商同物业服务公司签订的合同不能 ( ) 对第三人 业主 产生拘束力 ,而这对房地产开发商而言无疑是不公平的 ,因为这样将会导致业主 享受物业管理服务而由开发商承担管理费用的局面。为克服这一弊端 ,各国或各地区开始改变 这一契约仅具债权效力的状态 ,而赋予其物权效力。以我国台湾地区为例 ,在委托管理场合 ,有 时并非基于区分所有权人之协议 ,相反却是建设公司于分批出售建筑物时 , 由让与人与受让人之 间订立建筑物管理之委托契约,亦即由受让人分别向让与人委托管理。但如此一来 ,有关基地及 1·01 · © 1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co., Ltd. All rights reserved. 共用部分管理之法律关系不免发生混乱。为消除此种混乱 ,有学者认为应采取如下原则 :个别订 ① 立委托管理契约时 ,其效力及于全体区分所有权人及其特定继受人。但为了避免此物权化的物 业服务契约对他人造成无端损害 ,笔者认为 ,有必要仿德国法制 ,将此合同进行登记 ;否则即不得 对抗第三人。但从《条例》第 25 条“建设单位与物业买