2009年南昌房地产咨询研究报告.docVIP

2009年，注定要在南昌房地产业历史上写下浓墨重彩的一笔，这是开发商从地狱踏入天堂的一年。岁月无情，仿佛昨日还是开发商四处呼救的08年年底，而今日已是开发商度过危机并且硕果累累09年年尾。一年中，人们感觉到了金融危机带来的种种影响，就业、物价……然而最值得关注的还是房地产，房地产没有因为金融危机肆虐而倒下，反而活得更加坚强。高房价似乎成了人们心中永远的痛。 1-12月份新增供应量为217.93万平方米，环比比下跌23.55%，08年萧条的市场环境使得各项目存量激增，压力巨大，08年下半年部分项目就开始放缓推盘节奏，着力去化存量，09年初部分开发商甚至停工缓建以缓解资金压力，从而导致新增供应骤减。 1-12月份成交量为429.93万平方米，环比上涨140.24%，超过了08年整年的销售量，09年为存量消化年，纵观09年的成交情况，成交量大幅上涨的主要原因分为两个阶段，上半年由于08年压抑的刚性需求的爆发，加上开发商持续降价营销，成交量大幅上涨，而下半年成交结构发生明显变化，由于通货预期的增强，银行的天量信贷，很大一部分资本加速流入楼市，使得不动产受到追捧，改善性需求和投资性需求顺手接棒支撑市场。 1-12月份成交均价为4645元/平方米，环比下跌4.96％，08年下半年开始，南昌市的价格已经步入下行通道，09年初依然如此，各大项目的降价促销活动愈演愈烈，从而也使得成交量大幅上涨，而到后期随着市场成交情况的好转，部分有效供应不足的项目开始提价，加上高端项目的热销，价格有所上涨。 2010年成交量将小幅回调，但房价将保持平稳 房地产市场经过 09 年的快速销售，08 年积累下来的库存被迅速消化，市场面临房源不足的问题，在四季度及 2010 年楼市都将进入补库存阶段。预计开发投资增长将迎来较大增幅，市场供应量有望增长，“供应式”成交下滑现象不会再出现。 市场需求受房价高企、政策收紧影响将有所下滑，但刚性需求依然较为旺盛，此外供应量的增加有望抵消部分需求观望的影响，因此我们预计成交量在明年将有所回调，但仍处于历史相对高位。房价方面，开发企业在库存恢复到一定水平之前均不存在降价的动机和理由，房价下跌的概率较低，整体将以平稳走势为主。 　2009年1-11月份，南昌城区住宅成交量已经超过370万平方米，全年成交量有望突破400万，创下历史新高。而在价格方面，全年是一个先抑后扬走势，上半年较为平稳，而到了下半年则开始飙升。截止到11月，南昌城区房价均价已经达到5000元/平方米左右，这也已接近2007年5200元/平方米最高峰值。虽然价格接近，但房价涨幅却大不相同，2009年1月份南昌城区均价仅为3530元/平方米左右，而到11月份已达过5000元/平方米，涨幅超过40%。2009年南昌房价从接近大甩卖成本价亏本价，一路狂飙，当前房价已接近历史最高水平，局部区域甚至已突破历史最高水平；南昌楼市成交量创下历史新高，日成交量月成交量年成交量纷纷刷新纪录。2009年三季度南昌房地产销售价涨幅居全国二位，涨幅为9.5％。显然，这是个值得寻味与反省数字。对于南昌房地产而言，这组数据有可能将左右南昌政府对2010年楼市适当调控。 　　2009年12月召开中央经济工作会议为2010年楼市定了基调保增长防通胀调预期促稳定将是明年工作重中之重。从整体经济来看，房地产已经明显处于局部过热状态。针对房地产[房地产调研]行业调控，2010年会出台相关政策，但可以确定，基于房地产对中国经济拉动作用，在整个国家经济没有完全好转前提下，中央政府对房地产宏观调控政策就不会发生根本性变化，只是会采取一些针对性措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展战略不变，但在控制房价过快上升战术上会采取更加灵活多样政策。也就是说在加息和人民币真正升值没有到来之前，2010年楼市整体向上趋势不会改变。2010年，随着开发进度加快，各城市中心地带都将面临无地可开发境地，未来城市小地块，以及小低洼地将成为开发商们竞逐对象。 　　先是个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，后是遏制房价过快上涨，紧接着是房地产商购买土地首付款不得低于50%，且全款一般要在一年内付清……新一轮房地产市场调控已经拉开了序幕。然而，房地产行业人士并没有把当前出台调控政策当成多大利空。随着南昌城运会来临，南昌地铁以及主城区路网建设旧城区改造等一系列动作加紧进行，南昌楼市反而会在2010年迎来新一轮发展机遇。就供应情况来看，根据土地储备及未来城市发展动向，未来两年，南昌楼市供应热点将集中在朝阳洲红角洲以南也就是生米大桥周边京东以及象湖板块等区域。受开发周期影响，2010年上半年南昌楼市库存量不多，新房供应紧缺，房价还将出现小幅上扬，随着下半年大量新盘陆续面世，市场供需平衡，价格则趋于稳定。 　　本研究咨