2010无锡新区国信春晖路商业地块市场研究报告176P.pptx

无锡新区国信春晖路商业地块市场研究补充报告谨呈 国信地产2010年3月7日春晖路项目前阶段无锡产业、 住宅、写字楼、酒店式公寓、商业物业市场调研总结无锡产业分析小结无锡市整体产业发展现状无锡经济保持平稳快速增长，以电子信息、新材料、机械装备、汽车及零部件、高档纺织为主导的制造业基础雄厚目前无锡正在向创造型产业和服务型经济转变，但第三产业整体增长缓慢，经济仍然以工业为主导无锡市产业发展规划按照无锡产业布局规划，重化工业沿江发展，高新技术产业向高新技术园区集中无锡新区规划重点发展服务外包、创意设计、旅游、商务、科技研发等现代服务业新区产业发展现状及未来前景无锡新区是国家高新技术产品出口基地、国家液晶产业基地、国家火炬计划汽车电子及部件产业基地，是长三角地区有重要影响的国际先进制造业基地。近年来，以海力士－意法半导体、尚德太阳能等重点骨干企业为支撑，硅科技产业异军突起，IC产业跻身全国前三强，光伏产业跃居全国第一未来新区，将逐渐发展起上述六大行业为主要产业支撑的现代服务业，但其发展速度将受到来自市中心以及太湖广场区域的竞争2009年无锡商品房市场综述2006年至2009年11月无锡商品房供求关系走势图2006年至2009年11月无锡商品房供应走势图2006年至2009年11月无锡商品房与08年同期指标变化表09年成交量持续在高位运行，市场供求曲线完全受制于供应量。09年1-11月商品房总体供求比为1：1.66，与08年的供求比1：0.55相比，上扬197%。无锡整体市场在09年前期处于消化库存，优化结构的状态。市场整体成交均价6775元/平方米，比08年同期6322元/平方米上涨7.17%。供应市场低迷，成交量价齐涨，市场面临供不应求。新增供应421.45万平方米，比08年同期减少23.66%。成交699.1万平方米，比08年同期308.35万平方米增加126.72%。无锡商品房市场综述：典型政策市场2010年1月无锡房地产市场概况2010年1月是无锡房地产市场成交量大幅下滑，但商业和办公的成交价格都有大幅上涨。1月商品房市场成交均价8339元/平方米，上涨10.65%，是首次成交均价进入“八千”时代。其中商业12328元/平方米和办公10422元/平方米都是历史新高。到2月的第二周，商品房成交均价为7839元/平方米，住宅成交均价6819元/平方米。成交量更是下降51.68%。1. 2009年房地产市场火爆是由刚性需求及投资性需求共同发力所致，09年底受房地产优惠政策到期影响，购房需求集中提前释放，使得2010年1月成为需求的一个低谷；2. 2009年底以来的关于房地产土地市场、商品房交易、信贷等一系列调控政策出台给消费者带来负面心理影响，市场及消费者需要时间去消化政策带来的影响；3. 春节前是传统意义上淡季，历来成交处于低位，周期性回调也属正常。无锡写字楼市场分析小结无锡写字楼市场供需状况每年新增去化量有不断攀升的趋势，2007-2009年新增去化量约有10万平方米，目前无锡写字楼市场平均入驻率约为89%但未来市中心、太湖广场和蠡湖新城等区域都有众多大体量、综合型项目相继供应，写字楼去化压力较大写字楼租赁市场状况无锡写字楼租金水平普遍较低，大多数写字楼的租金报价集中在1.0-2.2元/天/平方米新区区域目前的租金报价在1.0-1.7元/天/平方米，空置率约为18%无锡新区软件园和创业园等园区出于税收任务以及导向性产业集聚的诉求，下辖办公项目在推向市场时，市场收益并非首先考虑因素写字楼销售市场状况目前红豆国际广场销售报价为17,000元/平方米，新区区域最高销售报价为12，000元/平方米目前无锡写字楼市场上，在售写字楼项目以300平方米以下的小面积分割为主写字楼购买客户中，市中心的投资客户比重较高，但新区则以无锡本地的自用型客户为主2009年无锡商品办公市场综述2006年至2009年11月无锡市办公供应走势图2008年至2009年11月无锡市办公供求关系走势图2006年至2009年11月无锡市办公各类指标变化表2008年至2009年11月无锡市办公成交均价走势图2009年办公市场累计供应仅8.39万平方米，前几年巨额库存需要得到消化。办公楼成交均价7655元/平方米，比08年7807元/平方米下跌152元。06年以来办公楼市场成交均价呈现持续下滑的走势。08年以前成交集中在市中心，2009年后逐步走向郊区。写字楼部分SWOT分析优势劣势紧邻交通主干道，车行不交通便利本项目为集酒店、商业、酒店式公寓和写字楼的综合性项目，配套设施完善有高度优势，地标性突出本项目办公楼可以部分自用为国信总部办公楼距市中心有一定距离目前项目周边的商务配套设施相对缺乏机遇威胁区域已集聚形成了软件设计、动漫、电子信息、商贸物流和房地产及相关行业等几大产业，