嘉定房地产市场研究报告.ppt

宏观市场分析?近期政策分析?调控步骤 最近两年，房地产行业受到了前所未有的关注，而由于市场的非理性成长，导致了价格增长过快、住宅供应结构不合理等一系列社会矛盾，也因此遭遇了政府数次的宏观调控； 从近几年的整体政策面看，政府对房产市场监管正在不断的成熟，从2004年的一级土地市场，2005年的二级市场，2006的三管齐下，到2007年的信贷政策,政府对于保持房地产业健康稳定发展的决心是十分明显的； 而且从宏观调控步骤看，国家未来还会对房产市场进行持续调整，达到健康有序的发展结构。 宏观市场分析?近期政策分析?07年下半年以来政策一览 2007年下半年的新政主要以利率信贷为主； 房地产供应量的不足及地价的节节攀升等原因使政府在10月出台信贷政策使得火热的楼市快速冷却下来，预计在2008年出台新政策可能性不大； 宏观市场分析 ?2008年政策预测 2007年的新政效果还是明显好于2005年的国八条，但距离中央的要求还存在一定差距； 07年10月后市场进入冷却期，买卖市场在一段时期内将处于胶着状态，预计在2008年采取的调控政策，可能从以下几方面着手： 宏观市场分析?宏观指标分析?房地产市场指标分析 住宅施工、新开工、竣工及销售面积（含配套住宅）； 2007年，全市共完成房地产开发投资1307亿元，同比去年同期上涨2..5%； 各项指标中，住宅新开工面积对比去年同期下降22.67%，销售面积同比去年上升25.39%，竣工面积较去年同期略有减少。销售金额高出46..98%左右； 从图表中可以看出今年的销售面积明显好于去年。 宏观市场分析?宏观指标分析?房地产市场指标分析 住宅销售均价与销售面积 （含配套住宅） 07年1-12月，住宅成交均价达到10032元/平方米，成交量为3279万平方米，同比增长21.56%；销售量的大幅攀升主要因刚性需求强劲，消费者对于房价上升预期强烈，人民收入增加，人民币升值预期,高额的贸易顺差，外资投资资金大量进入等原因造成。 从图中可以看出至去年九月销售量达到最高峰后连续5个月销售量持续快速回落，三月在传统旺季的带动下成交量有所回升，但仍低于去年同期，未来销售不容乐观。 宏观市场分析?宏观指标分析?房地产市场指标分析 中观市场分析?嘉定住宅市场?客户分析 微观市场分析?江桥住宅市场?总体特征 微观市场分析?江桥住宅市场?供求分析 微观市场分析?江桥住宅市场?客户特征 江桥区域以普陀等周边区域客户为主，当地客户为辅； 因为嘉定区的江桥区域近邻普陀区，尽管价格比普陀区差一个档次，但一些想买在不要离市区太远的一些换房客与上海年轻一族就选择了江桥板块； 另一部分为嘉定本地居民，通过动迁的费用来购置新房。 结束 谢谢 * * 上海汉宇房地产顾问有限公司 嘉定项目市场研究报告 目录：房地产市场研究上海宏观市场嘉定市场江桥周边市场 近期政策分析 宏观指标分析 宏观市场 分析 中观市场 分析 嘉定住宅市场分析 江桥住宅市场分析 微观市场 分析 调控步骤 07年来政策一览 2008年政策预测 国 民生产总值 人口及收入状况 房地产市场指标分析 供求分析 价格特征 客户特征 板块分析 总体特征 板块供求分析 价格特征 客户特征 周边楼盘信息介绍 本项目分析 1 2 3 4 房地产 一级市场 房地产 二级市场 2004 年 2005 年 2004-2007年政策调控宏观方向图 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 2006 年 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 银行信贷 2007 年 1、税收方面 预计2008年将会在抑制市场需求方面来强化调控效果，具体通过“物业税起征（大房保有税等）”或“土地使用税”等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积套型产品的市场需求； 2、利率信贷方面 在2008年央行加息一至二次的可能性也很大，而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩，从信贷方面提高开发商的准入门槛，进一步提高房地产行业的行业集中度； 3、土地方面 对于目前囤积土地不进行施工建设的土地将进一步出台具体的实施细则，并具体进行实施； 4、规范行业秩序 07年相继出台了一系列规范房地产行业秩序的政策，但是仅是一个大致的框架。因此在08年该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。如具体的实施日期以及手续流程，并加强从上至下的监管力度，对房地产行业的统计制度进行改革等。 宏观市场分析?宏观指标分析?国民生产总值 从1992年到2007年连续15年实现国内生产总值年均增长率超过10%； 2007年，全