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宏观调控下房地产项 目投资分析 — — 以杭州 BY项 目为例 方培勋 (STAMFORDINTERNATIONALUNIVERSITY) 摘要：自2010年 4月新～轮的房地产市场宏观调控 以来，我国 调控主要 目的是为了保障普通居民的住房需求，因此普通 房地产市场发生 了巨大的变化。房价打破 了单边上涨 的规律 ，进入下 住宅受到调控政策影 Ⅱ向相对较小。持有型的商业物业主要 降通道 ，国家对房地产业 的政策也由支柱产业变成 了民生产业。房企 依赖租金回报，对市场调控敏感性较低 ，因此商业物业也 在新一轮调控 中饱受各种危机 ，其 中对房企影响最大的莫过于投资 是规避调控的一种较好选择。 决策错误。导致投资决策失败有多方面的原因，包括投资阶段中市 1。2 自住型为主的城市市场受到调控影响较小 以往 场、售价、去化能力定位失误，投资决策过程中财务分析不准确等。本 自住型城市房价上涨缺乏动力 ，而投资、投机型城市一年 文 以杭州 BY项 目为例 ，从当前房地产市场宏观调控及市场特点分 析，找出BY项 目当前投资的合理市场、价格、去化能力，通过建立模 内翻番都有可能，但是调控后这一现象也得到了改变。据 型计算 BY项 目财务评价主要指标。 三亚市房地产交易管理所在 2011年春节期 间和 6月底 关键词：房地产市场 宏观调控 可行性研究 的两次调查显示，三亚市商品住房空置率高达近 85％，而 房地产项 目投资具有投资额大、风险高、回报周期长 三亚湾、大东海等海景资源稀缺片区商品住房空置率达到 等众多特点，一个房地产项 目成功与否很大程度取决于投 95％左右。三亚为典型的房地产投资型城市 ，其房价也在 资的准确性。 目前我国大中城市已出现房价下降现象，许 2009年随着海南国际旅游 岛规划的批复而得到极大 的飙 多高价地块在市场上 已经出现亏本现象，这便导致房企盈 升 ，但是随着这一轮的宏观调控实施，目前整个海南 的房 利水平下 降，有些出现亏损。房地产市场的调控也使得房 地产市场 已经 出现量价齐跌 的现象。 企资金链紧张 ，有些断臂求生，有的只能被兼并或重组。 相反 ，而一些以自住为主的城市 ，由于城市化 的进一 出现上述现象的原 因主要在于房企在拿地过程中没 步提升，居民收入的提高，在通货膨胀大势的影响下，在这 有充分调查房地产市场 ，没有对我 国房地产市场调控有清 一 轮 的调控中其房地产市场上出现量价两旺的状况。 醒的认识 ，也设有在项 目投资评价过程 中进行合理 的市场 1．3保障房在住房市场中的比例逐渐提高 2011年3 定位、价格及去化能力定位以及融资安排等。 月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的 《政 1当前房地产市场宏观调控及市场特点 府工作报告》中提出，2011年要开工建设保障性住房、棚 本轮房地产市场宏观调控 自2010年 4月开始 已经 户区改造住房 1000万套 ：在 “十二五”纲要中，规划未来 5 持续 了接近两年时间，近一轮的宏观调控 目的主要有以下 年将新建3600万套保障房。以如此之大的力度推进住房 几点内容：①阻止房地产市场投资、投机需求，增加普通住 保障，反映出住房保障在当前社会发展 中的重大意义及 中 宅有效供给；②降低房地产价格，使得住房价格合理化。为 央对此项工作的空前重视 !保障性住房的大力推进 ，不仅 此出台了关于限购、保障房建设、差异化信贷、供地管理等 是解决住房 困难群体居住问题的重要措施 ，也是建立完善 多方面调控政策。此外 ，2011年 1月28日，上海、重庆不 科学合理 的住房供应体系的必然要求。 约而 同地 出台了房产税征收管理细则。整体看来 ，我 国近 2调控下BY房地产项 目投资定位分析 阶段的房地产调控政策越来越严 ，包括限购、限贷等政策 2．1BY项 目概况及 区域环境分析 BY项 目地块位于 对投