年度地产翡丽山项目产品建议报告.ppt

翡丽山项目产品建议报告 需要重点解决的问题 一、项目土地属性研究及趋势判断 项目土地属性及趋势判断 二、竞品研究 东莞别墅市场分类图 第一圈层竞品 第二圈层竞品 竞品分析总结 三、产品规划建议 产品类型及配比建议 项目划分原则（地块划分原则） 公建规划原则 产品建议书 基于案例分析的功能区域建议配备 谢谢大家！ 高层豪宅客户价值点排序 访谈过程中，客户最希望翡丽山户型能赋予的东西 1、拥有良好的景观面（尤其是红线外的山景），除了卧室外，最好处处有景； 2、视野辽阔，视线不受阻隔 3、户型方正，对流通透，采光性良好； 4、户型尺度把握，尤其是主卧和客厅的空间要做出气派 5、实用率高，无效空间减少 6、附加面积尽可能大，且摆布位置得当； 6、公共空间可以小一点，入户私密性保障。 自然景观资源（外景）最大化 生活舒适度 尊贵感体验 空间利用率 性价比 独享、私密性 重要性排序：由高至低 户型设计大原则 1、可执行；2、可研讨；5、需调整 ★★★★★ 8、私密性原则：电梯间业主私享，直接入户。 1、可执行；2、可研讨；9、需调整 ★★★★★ 7、附加面积（如露台等）分配原则:尽可能布置在户型的主景观面，主要分配给客厅和主卧； 1、可执行；2、可研讨；10、需调整 ★★★★★ 6、附加面积最大化原则：达到建筑面积25%； 1、可执行；2、可研讨；9、需调整 ★★★★★ 5、朝向原则：避免正东西朝向户型，通风采光功能良好； 1、可执行；2、可研讨；8、需调整 ★★★★★ 3、户型方正实用，减少转角等无效空间； 1、可执行；2、可研讨；7、需调整 ★★★★★ 2-1、外景资源分配的优先次序是：1）客厅，餐厅；2）主卧；3）浴室；4）露台 1、可执行；2、可研讨；6、需调整 ★★★★★ 2、景观面分配原则：客厅、主卧占据主景观面，且面宽尽可能做大。 1、可执行；2、可研讨；5、需调整 ★★★★★ 1-1、让尽可能多的户型拥有红线外山景资源， 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 ★★★★★ 1、红线外景观资源最大化原则。 小结1 户型指标 小结1 六、已成型户型客户验证结论 成型户型优劣点提炼 客户验证：1、客户对优缺点的敏感度；2、局部调整建议 总结现有户型最大亮点（为推广做准备），提出最终调整建议 一、验证流程 小结1 1、大进深山景高层豪宅（牙齿型状） 第一款：户外景观充分引入客厅 缺点1：朝西户型单元面临较严重的西晒。 客户关注度：高 但可以引导：在大景观面和西晒之间，客户仍选择气派的景观。只要主卧朝南，其它问题可以通过增加隔热玻璃等方式做一定规避。 缺点2：主卧次卧集中在南面，使房间尺度受到影响。 客户关注度：高 理由：宁愿仅安置一个纯粹的主卧，保证开间和尺度。 优点1：将入户花园景观充分引入室内。大露台，营造开阔景观面。 客户关注度：高 关键词：1、有霸气，有豪宅的特性；2、舒适，将外部景观面充分引入室内。3、自动形成玄关，但一定要留收纳系统。 优点2：工人入户、工人房、服务阳台关系清晰良好。 客户关注度：中低 优点 缺点 优点3：入户花园采光性强、方正，实用率高。 客户关注度：高 第二款：方正传统型 缺点1：次卧室集中在北面； 缺点2：次卧与卫生间太近； 客户关注度：低 理由：为了将最好资源给到主卧，次卧愿意牺牲。 缺点2：露台景观面太小； 客户关注度：中高 理由：没有大景观的露台不是好露台，隔成房间的话也没什么用。 缺点3：露台太狭窄； 客户关注度：高 理由：在翡丽山一定希望有宽阔的景观面，大型转角露台是很必要的。 优点1：餐厅客户一体，视觉空间较开阔。 客户关注度：中低 理由：的确带来较大视觉空间，但属于比较传统的做法，比第一款引入空中花园的方案稍逊。 优点2：南面最好资源集中给到主卧，功能分区清晰，尺度合适； 客户关注度：高 理由：主卧最为重要，现在的布局很舒适，不错。 优点3：卧室拥有较大景观露台； 客户关注度：高 优点 缺点 客户描述及价值点分析 一、“土财主”----客户类型描述 本地高级公务员 家族企业主 家族企业成员 互利互惠 共同创业 1、敏锐捕捉到东莞经济崛起机遇，利用社会人脉和家族力量完成原始资本积累； 2、裙带关系很强。政府高级官员往往就是企业家的兄弟，且持有企业股份。喜欢在企业和政府中建立自己的小圈子； 3、占有了早期社会上最好的资源，观念保守，且自信。不容易被引导； 4、不愿改变自己既有的生活方式，但对新出现的“优良资产”有着敏锐嗅觉（如水濂山项目），购房的目的已不是自住，而是追求稀缺资源的占有； 5、从众心理、攀比心理严重，小圈子内的意见领袖对其他成员的购买行为有较大的影响； 6、信风水，