贵妃园住房（含公寓）项目投资申请报告.doc

目 录 一、 项目概况 3 （一）基本情况 3 （二）四至分析 4 （三）项目价值 5 1、区位价值 5 2、商务价值 5 3、居住价值 5 4、投资价值 5 二、 市场调查及分析 6 （一） 灵宝房地产总体概况 6 1、历史发展 6 2、未来预测 7 （二） 灵宝房地产数据指标 7 1、供需两旺 7 2、价格上涨快速 8 3、住房户型有小型化的趋势 9 三、 项目SWOT分析 9 （一）STR优势分析 9 （二）WEA劣势分析 10 （三）OPP机会分析 10 （四）THR威胁分析 10 四、 项目发展战略 11 （一）地块综合评价 11 （二）发展战略 11 1、本项目的总体战略 11 2、市场定位 12 3、卖点挖掘 12 4、卖点挖掘提炼 13 5、客户定位 14 五、 项目开发流程 15 六、 项目收益评估 17 （一）销售收入 17 （二）投资估算 17 （三）资金筹措 22 （四）项目利润核算 23 七、 项目风险评估 24 项目概况 项目位于灵宝市函谷路和新华东路交汇处的老城延展区，北面不远既是温泉水上乐园和三门峡市唯一的四星级酒店紫金宫国际大酒店。东北面紧邻的新华东路上分布着灵宝市第一人医院、第一小学、以及著名的灵宝一中。教育和医疗资源丰富。西面隔路相望的是东方假日旅店以及众多的小型商场和药店，南面承接的就是灵宝市的老城区，生活设施完善。项目所处位置是未来灵宝市承接新区和老城区的结合地带。 （一）基本情况 项目位于老城区沿展区，位于函谷路和新华东路交汇处东南 土地面积：17655㎡ 容积率：5.7 建筑面积： 9.7万 ㎡ 其中，商业：4万㎡ 住房（含公寓）：6万㎡ 置换面积：2万㎡ （二）四至分析 项目身处新老城区结合处，周边人口密度大，商业价值高，人气旺，东北面就是灵宝市集中的医疗、教育中心，投资和居住价值极高。  市场调查及分析 灵宝房地产总体概况 1、历史发展 （1）城市首位度低，房地产市场启动晚，处于上升动力期 灵宝市城市首位度在2.5左右，和三门峡市相比偏低，表示灵宝对周边城市的吸附力不是特别强，因此灵宝的房地产市场启动晚于全国，目前还处于动力期，是房地产发展动力型城市，因此在宏观调控下，灵宝对比深圳等发达地区的惯性投资型市场受影响小。 （2）个体消费力弱，群体消费力强 灵宝属于中原地区，历史文化悠久，裙带关系强。所以灵宝虽然城镇居民的个人可支配收入低，但是其支付能力不弱，家庭、亲戚、朋友成为其融资的重要来源。所以反映在房价上就表现位承受能力强，明显超出根据居民人均可支配收入统计计算的承受限度。 （3）灰色收入领跑房地产市场 由于河南省矿产资源丰富，加之监管不到位，灵宝购房人群的灰色收入相当高。这表现在目前投资型产品一次性付款比例高，客户信息不透明上。 （4）行政力介入，促使新生区域快速成熟 项目所在的老城延展区是灵宝市未来新区发展的桥头堡，新造这样一座“国际化商业城”不是依靠政府引导和市场趋势就能够推动的，必须有行政力的强大支持。政府对老城区扩展增加投资，从而促使城市重心北移，因此本项目的区域是有政府保驾护航的新兴城市核心，具备很好的长远投资价值。 2、未来预测 （1）未来2年市场供需两旺，房价将继续攀升 2010年市场供应和需求同步增长，房价也快速增长，从1月到10月，房价上涨的幅度达到了30%，灵宝新区的实际价格增幅还将高于这一水平。2010年是灵宝新区出形象的重要阶段，灵宝新区的整体形象将大幅度改善，加上项目周边项目的入伙，配套的成熟和人气提升，将使价格进一步提升。 （2）多功能建筑成为未来的发展趋势 现在市场上不断出现新的建筑类型，比如酒店式公寓，公寓型办公写字楼等等，都是在利用建筑的可变性进行多功能规划，从而降低项目的市场风险，具备多种用途互通性，实现市场价值的最大化。 灵宝房地产数据指标 1、供需两旺 灵宝房地产供应在2010年持续增长，需求平稳释放，显示市场在宏观调控下仍然稳健。由于灵宝市没有现成数据可查，但根据以往研究经验和灵宝在售项目普查结果， 预估： 近年灵宝房地产市场年施工面积大约在160万㎡左右； 销售手续宽松，商品房年可供应量大约在60-80万㎡ 灵宝近2年房地产市场商品房去化量大约在30-50万㎡ 总体市场供需：供过于求比较明显。 市场较为杂乱无序，今年5月后销量有明显下降。 2、2010年灵宝主要在售项目价格梯度 2010年10月比1月增长30%，显示市场的价格承受能力仍然有较大空间。 3、1-2-4.主力户型：面积区间 项目SWOT分析 （一）STR优势分析 地段优越，堪称新城市核心地段 配套稀缺和完善，具有吸引力 通达性好，交通方便 城市拓展区，城市形象好于老城 现状较好，商业氛围浓，改造有基础 （二）WEA劣势分析 地块规模有限，规划受限 地块南面建筑将遮