设备管理(论文)论物业管理中的设备管理.docVIP

论物业管理中的设备管理 设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。 设备管理的重要性 现代物业的价值不但取决于坐落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出，事实上，设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。 关系到声誉和生存 作为企业管理的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。 （二）关系到服务的成本和企业资金的合理利用 设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。 加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用 和减少停工损失。 树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。 随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。 设备管理要达到的基本目标 良好的设备管理要做到： 建立先进的设备管理体制 1、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和 设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。 2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例：必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。 3、加强设备管理体系得人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。 （二）建立完善的设备管理规章制度 规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种： 设备管理岗位责任制度。 设备基础资料管理制度。 设备运行和维护保养制度 设备检修制度。 固定资产管理制度。 培训教育制度。 特殊设备管理及应急制度。 各类机房、变配电房的出入登记制度等。 （三）做好设备管理的基础资料工作 基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。 设备的基础资料包括： 设备的原始档案： ①基本技术参数和设备价格；②质量合格证书；③使用安装说明书；④验收资料；⑤安装调试及验收记录⑥出厂、安装 、使用的日期。 设备卡片及设备台帐 设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。 按编号将设备卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。 设备技术登记簿 设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。 每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有： ①设备概况：即设备台帐上的资料；②设计参数和条件、技术标准及简图；③设备运行状况；④备品配件；⑤设备维护保养和检修情况；⑥设备大中修记 录（包括时间、费用、人员）；⑦润滑卡；⑧设备事故记录；⑨更新改造及移 装记录；⑩报废记录。 设备技术登录应及时准确齐全，应反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。 设备系统资料 因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统得资料管理也必须加以重视。系统得资料包括： ①竣工图： 在施工时原则上应该按施工图施工，但在实际施工时往往会