台升置业房地产项目开发程序及业务流程(完整版).doc

房地产项目开发程序和内部工作（完整版） 郑州市台昇置业有限公司 二O一O年八月 房内部工作 项目选址方案 项目核准或备案资料： 申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、初步建设方案等＋公司营业执照和资质证书及相关营业手续。 设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案） 项目 准备 阶段 施工图设计、图纸审查 办土地使用权证：项目投资管理协议、拍卖成交书、土地出让合同、交土地款及税费证明等； 办用地规划许可证：申请书、土地出让合同、项目（立项）备案、航测图、定界图及公司各项营业执照、税务、资质等 办建筑工程规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 办建筑工程施工许可证：土地使用权证、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、招标确定施工队中标通知书、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 建委（建设局） 项目征地、报建、招标 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门 项目 施工 阶段 组织施工（安全、监理） 质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 建委（建设局） 项目 竣工 验收 阶段 验收、结算、备案 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、人防、环保、绿化验收证明、质量保修书。 建设、规划、 消防、人防、环等 行政管理部门 资料整理归档 建设档案馆 内部资料室 产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防、人防和环保等部门验收证明等。 房地产管理局 二、房地产公司项目开发的内部工作流程 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 土地 信息 收集 地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 项目部 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 项目部 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 项目部 研发部 工程部 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 项目部 了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 项目部 研发部 土地 价值 初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 项目部 了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 项目部 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 项目部 销售部 土地 价值 深判 可行性研究报告 现状图（四至电子文件） 项目部 市场深度调研 销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部：负责协助进行区域市场调研。 项目部 销售部 研发部 项目最终定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 研发部 销售部 项目部 工程部 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 进行项目开发的方案设计和成本测算。 研发部 成 本 控制部 项目部 销售部 工程部 开发周期及付款计划 各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 项目方案确定 总经理 各部门 现金流量测算 财务部 各部门 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 寻找 合作 资金 项目招商报告 （前期阶段） 区域宏微观市场研究 项目招商文本中盈利能力分析 明确合作伙伴、寻找合作方式 （招商阶段） 项目商业策划书 制定项目财务数据 项目部 财务部 合作伙伴确定 制定合作方式、投资回报方式、草拟合同 财务 总监 项目部 财务部 合作方案确定 合作细节确定 项目引资 （商业计划书） 签署投资合作协议 行政办：协议盖章，存档。 财务 总监 项目部 上报公司董事会 合作实施 （实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 财务部：协助办理股权、验资等相关财务手续；行政办：工商局办理公司注册。 副总 经理 项目部