成本法-房地产估价课件.pptVIP

4、某建筑物建于1983年，其经济寿命为60年，2003年时对该建筑物进行估价，根据现场勘察认定，该建筑物保养较差，则其剩余经济寿命最可能为（ ） A、30 B、40 C、50 D、60 5、某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。 A、10.2 B、11 C、11.3 D、11.5 6、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。 A、35??? B、45??????C、48??????? D、50 7、某办公楼1990年建成，2000年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为50年，建筑物的经济寿命为45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为（ ）年 A、35 B、45 C、50 D、60 8、李某于1998年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2002年底将该住房以5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（???? ） A、物质折旧???? B、经济折旧???? C、功能折旧???? D、区位折旧  多选： 1、建筑物的重新购建价格是（? ）的价格。? A、扣除折旧后? B、估价时点时? C、客观? D、建筑物全新状态下? 计算题：某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为50年，有效经过年数为15年。其中，门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重置价格为65万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已经使用12年，残值率假设都为零。求其折旧总额。 计算题：某建筑物经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧总额。 （1）计算建筑物的重置价格 ①建造成本=800（万元） ②管理费用=800*3%=24（万元） ③投资利息=（800+24）*60%*[(1+6%)1.5-1]+(800+24)*40%*[(1+6%)0.5-1] =54.9(万元) ④建筑物的重置价格=800+24+54.9+50+120=1048.9（万元） （2）计算建筑物的折旧额 ①墙、地面等损坏的折旧额=18（万元） ②装修部分折旧额=200*1/5*2=80（万元） ③设备部分折旧额=110*1/10*8=88(万元) ④结构部分折旧额=（1048-18-200-110）*1/50*8=115.34（万元） ⑤该建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34（万元） * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 重点掌握内容： 1、重新构建价格的含义、求取思路、求取方式及求取方法； 2、建筑物折旧的概念、原因及求取方法 一、概念 重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得或重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 把握重新购建价格的概念，应注意下列3点： (1)重新购建价格是估价时点的价格； (2)重新购建价格是客观的价格； (3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。 重新购建价格 二、建筑物重新购建价格包括两种形式： 1、 重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 2、重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。 有特殊保护价值的建筑物，