二手房抵押贷款法律风险及对策.pdfVIP

二手房抵押贷款法律风险及对策 作者：长沙朱丹律师 笔者从事二手房抵押贷款催收工作多年，在长期的实践工作中发 现二手房抵押贷款成为了很多银行金融机构的老大难问题。以常理分 析，二手房抵押贷款既盘活了银行资金，又加速了二手房存量的上市 流通，还给贷款人解决了资金难题，应该是一件能带来多赢结局的好 事。从海外的经验来看，二手房的抵押贷款数量巨大，利润丰厚，并 且没有其他利益相关方，一向是海外银行金融机构的主营业务甚至是 利润支柱之一，为什么在我国却成了食之无味弃之可惜的鸡肋？ 我认为，银行金融机构之所以不愿意承接二手房抵押贷款业务， 是因为该类业务法律风较大，资金发放出去后很难保证正常回收。笔 者在长期的一线催收工作中，看到有难以收回贷款的业务大部分是所 AB A 谓的“ 房”贷款。该类贷款，是指二手房业主虚构购买 房的二 手房交易，向银行申请贷款，但实际上抵押给银行的是自有产权的B AB 房。毫无疑问，对于正常的二手房抵押贷款业务来说，“ 房”贷款 的法律风险显然远远超过。 AB 那么，在实践操作中，“ 房”贷款的法律风险主要是哪些方面 呢？ AB 第一、 贷款人的还款能力存在风险。如上所叙，“ 房”的贷 款人贷款的目的不是为了购买住房，而是为了套取银行 82 32 资金用于其他用途。在我所经手的 件案件里面，有 件的贷款人是将资金套取出来用作股市、期货、基金等 27 13 投资； 件的贷款人是套取资金用于自己做生意； 件 10 案件的贷款人是套取资金用于赌博；甚至有 件案件的 贷款人是将资金套取出来借给别人进行民间放贷。从上 面的统计可以看出，该类资金的去向，无一例外，全部 都用作了风险较高的项目，甚至有的项目完全无法得到 法律的保护。所以，贷款人的还款能力出现问题，几乎 是必然的。 第二、 在贷款人的违约情形达到解除合同条件后，实现抵押权 的过程太漫长。根据我们国家的法律，抵押权人在无法 实现债权时并不能直接将抵押物变现，而是必须通过法 院审理判决才能取得将抵押物拍卖、变卖、折价的权利。 这中间送达、审判、执行等都需要大量的时间。当然， 银行金融机构作为一个民事主体，可以等待，也不在乎 等待。但是，真正办事儿的银行金融机构的工作人员， 是经不起等待的。就拿我曾经代理过的一个银行来说， 他们的内部规矩是贷款逾期超过三个月就要进入不良记 录。一旦进入不良记录，信贷员和支行行长的奖金都要 扣发，超过六个月，工资暂停。这样一来，他们的支行 行长和信贷员最长的有四个月没领到一分钱。在如此高 昂的代价面前，任何信贷员和支行行长面对二手房抵押 贷款的申请表都会三思而行，裹足不前。 面对这些风险，在实践中，笔者总结出一套对策，在此抛砖引玉， 供读者参考： 第一、 面对二手房抵押申请，信贷员一定要实地调查，坚决将 AB “