百金大厦物业服务方案.doc

PAGE PAGE 目 录 一、目录………………………………………………………………(1) 二、物业概况…………………………………………………………(2) 三、管理目标…………………………………………………………(2) 四、管理原则…………………………………………………………(2) 五、人力资源管理 （一）组织机构设置及人员配置……………………………………(4)? （二）人员招聘………………………………………………………(4) （三）人员培训………………………………………………………(4) 六、房屋接管/交接 （一）接管验收管理方案……………………………………………(5) （二）业主入伙管理方案……………………………………………(8) 七、日常管理方案 （一）来访接待………………………………………………………(9) （二）安防管理………………………………………………………(10) （三）消防管理方案…………………………………………………(11) （四）车辆管理………………………………………………………(12) （五）保洁管理………………………………………………………(12) （六）绿化管理………………………………………………………(13) （七）房屋、设施设备管理方案……………………………………(13) （八）装修管理………………………………………………………(15) （九）物业服务礼貌用语……………………………………………(17) 八、财务管理及收支测算……………………………………………(18) 九、档案资料管理……………………………………………………(21) 十、租赁、招租　……………………………………………………(21) 十一、质量管理控制方案……………………………………………(22) 十二、团队建设………………………………………………………(23) 十三、附件《百金大厦奖惩制度》《员工手册》 《管理制度》 《岗位职责》 一、百金大厦概况及写字楼的特点 （一）概况：开发商：昆明千益丰房地产开发经营有限公司；百金大厦位于穿金路与白云路交汇处，区位优势明显，是昆明主城区东西、南北外来办公聚集区。该大厦占地面积约3960平方米，总建筑面积约26369.78平方米，地下2层，地上24层。根据规划及业主开发的设计要求，将该楼盘定位服务标准为五A级，齐身于昆明北市区高档办公区。 （二）写字楼物业特点 1、规模大、功能齐全：现代化的新建高档写字楼建设规模越来越大，少 则几万平方米，多则十几万、几十万平方米。现代化的高档写字楼功能齐全，不仅设有设备层，在地表地下设有停车场，而且设计能为客户提供会议场所、商务中心、餐饮、娱乐、购物、金融等服务设施以及其他特约服务。 2、档次档次高，设备设施先进：新建的写字楼一般都有较高的档次，其主装修建筑材料和主要设备设施标准高；写字楼的智能化水平都较高，安装的设备设施先进，供电系统设有双回路电源供电，用电源，确保正常、安全供电；还装有闭路电视等 HYPERLINK /GroupIndex.aspx?no=jiankong \t _blank 监控系统；大厦设计有中央空调等等。 3、办公单位集中，人流密度大：有的写字楼聚集着几十家甚至上百家单位， 其中大部分是贸易、金融公司，成为一个区域经济贸易中心，每天有上千 人在写字楼内上下班，加上来往的客户、餐饮、KTV的客人，日平均人流 量数千人次，人口密度很大。 4、设备复杂，管理难度大：为保证用户各方面的需求，写字楼装备完善， 致使管理难度加大。通常包括以下几部分系统：给排水系统、供电系统、 中央空调系统、安防系统、消防系统、电梯系统、通讯系统 、照明系统、自控系统等等。 5、客户作息时间集中：写字楼客户的作息时间比较集中，一般是早上8：00或者8：30至下午5：00或者5：30。 6、客户相对稳定：写字楼租期一般都在一年以上或者更长，由于租期较长，客户比较稳定，物业管理公司与客户间比较熟悉，了解情况，便于合作，易于管理和服务，提高物业管理的效率。 二、管理目标 （一）管辖大厦不发生任何重大安全责任事故。 （二）业主/租户服务满意率达99%以上。 （三）维修处理及时率及满意率达99%以上。 （四）房屋完好率98%以上。 （五）收费率100% （六）争创“全国城市物业管理优秀大厦” 三、管理原则 （一）责任层级落实，签层级管理目标责任制； （二）每月根据服务质量、仪容仪表、工作执行力进行绩效考核，绩效工资与绩效考核挂钩； （三）各岗位各部门职责明确