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万科金色海蓉项目营销策划报告 在本案招标之前，“万科金色海蓉”项目已进行了初步的市场研究、项目定位及初步规划设计。 此次招标的核心指向在于依据当前成都房地产市场的实际情况，深度剖析万科金色海蓉项目在当面与未来所面临的市场竞争格局，以及新市场环境下客户需求对项目未来发展方向的研判，从而为本案提供最为合理的市场竞争应对措施。 我们的研究思路 报告总纲 第 一 部分 项目发展背景与本体属性……………………………P5 第 二 部分 成都房地产市场研究…………………………………P29 第 三 部分 市场竞争环境研究……………………………………P54 第 四 部分 客户需求研究…………………………………………P134 第 五 部分 营销关键点与营销策略………………………………P166 第 六 部分 本案营销与推广执行…………………………………P203 第 七 部分 本案客户满意度执行计划……………………………P217 第 八 部分 思源优势………………………………………………P237 从本案自身控规指标来看，代征地面积占总用地面积34.66%，本地块公共用地面积较大；其限高指标宽裕，结合08年现行规划条例容积率能够做到最大，让产品规划策略受限制较小 本案一期产品初步规划设计为SOHO公寓+精装小户型住宅+商业，按此次招标要求暂不考虑本案商业部分，其中SOHO公寓为地上2-4层（裙楼部分），总建筑面积按1万㎡计算；精装小户型住宅为地上5-30层（主楼），总建筑面积按4万㎡计算 从项目1期总平分析，本案裙楼2-4层SOHO公寓产品采用4梯19户、5梯23户、及4梯20户内廊式设计，该类设计将导致本案整体公摊率较高； 其次，5-30层精装小户型住宅，按现有1期总平裙楼部分基底分布形式分析，主楼应为塔式高层建筑，该类建筑形态同样也无法避免公摊较高的问题，同时也会对建筑内部通风及采光有一定程度的影响。 本案位于成都市城南武侯区，正好处于城市向东、向南发展的核心轴线上。其次，宗地所在位置享有锦江与市内最大的城市氧吧“东湖公园”等优越自然资源，区域所蕴含的生态居住特性为本案带来较为有利的开发条件 万科金色海蓉项目位于成都市城南武侯区北纬30。36’53.68” 东经104。04’55.22” 宗地所在位置以锦江河畔为界紧邻锦江区，与之一河之隔的东湖公园拥有185亩的原生湖泊，235亩的生态绿地，是成都市内最大的城市绿色氧吧，也是唯一保持原生态景色的湖泊，其宗地独特的地理位置与自然资源条件，为本案带来较为有利的开发条件。 在成都市城市总体规划中，虽然主城区以 “一主两次多核”构建多中心城市空间发展结构，但对于本案所在城南及临近城东的区域占位，是近几年整个城市房地产发展的高热点区域 随着近几年成都的迅猛发展，城市化进程的迅速展开，成都已经开始从单一城市核心向多中心方向过渡。城区范围的扩大，催生出众多的居住板块。在城市总规下城东、城南作为主要的城市发展方向，双桥子板块、建设路板块、东湖板块、新希望板块、南延线板块等相继成为整个城市的热点居住区域，领演成都市房地产发展轨迹。 伴随着各个居住板块的快速形成与发展成熟，各知名开发商相继进入城东、城南，一度令07年建设路板块领演整个成都市房地产市场，其次城南土地交易市场也屡创新高，市场高温的背后对于本案来讲，直接面临区域市场严峻竞争环境的层层包夹 建设路：工业搬迁、品牌聚集、竞争激烈 华润二十四城 东大街板块 ：城东CBD核心区，“西部华尔街” 未来的商务圈，规划成熟，多样产业组合。 双桥子板块：成熟配套 以双桥子为中心的商业配套成熟，土地释放量大，未来住宅供应区。 望江—东湖板块：城市生态、文化聚集区 以江景、河居为强势卖点，强调文化的、生态的居住环境。 站南、新希望、桐梓林板块：高端区域，成熟度高 较早开发的热点区域，已形成成熟、高档的居家氛围。 本案所在的东湖板块，除了受到周边各热点居住板块合围之外，同时也面临区域内所临近的望江板块与来自于自身板块内强有力的市场竞争威胁 东湖板块内，华润翡翠城启动了板块开发，经过该项目历经4年的影响,目前区域形象得到极大提升和认知，未来发展潜力巨大； 华润翡翠城当前四期处于在售状态中，同时板块东北角的万达锦华城也有145套房源在售； 位于本案板块北面的望江板块中，望江橡树林以及即将面市的摩玛城也将对本案构成直接竞争威胁。 本案用地原为成都海蓉特种纺织品有限公司用地。整体区域位于成都房地产东南板块，区域路网交通发达，出行较为便捷 东至锦江，距离0.4公里 南至火车南站东路，距离0.5公里 西至科