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辽源市地下商业街市场调研报告 一、市场调研汇总 一 调查时间 二 调查方法 实地走访调查、电话寻价 三 调查目的 分析辽源市商业环境及步行街——人民大街商圈辐射区域商业形态及商铺出租、出售价格体系，为地下商业街项目定位及营销推广提供客观依据。 四 调查范围 西宁大路-东吉大路 世纪步行街 康宁大街 龙山大街区域 济康路 步行街商圈辐射区域 五 调查项目 1、辽源市区基本概况及项目区域介绍 2、辽源市步行街商圈商业形态 3、辽源市步行街商圈商铺出售、出租情况及价格体系 4、步行街道两侧商铺分布情况及业态分析 5、辽源市与地下商业街项目竞争物业状况 六 调研分析结果 一、辽源市基本概况及项目区域介绍 1、概况 辽源市位于中国·吉林省的中南部，属低山丘陵地区。辖东丰、东辽两县龙山、西安两区。幅员面积5123平方公里，总人口1万，其中市区面积206平方公里，人口万辽源处于东北中心城市发展的轴带上。辽源市交通、通讯事业较为发达。四梅线铁路横穿全境，有快车直达首都北京，公路四通八达，高等级公路把辽源与外地市连接的更加紧密，经长营高速公路到长春机场只需1个半小时，经哈大高速公路到大连港只要7小时，到沈阳桃仙机场只需3小时。距长春100公里，距沈阳200公里，距哈尔滨300公里，距大连港500公里。周边分别与四平市、吉林市、梅河口市、辽宁省西丰县相邻。 4、商铺销售以租赁为主，产权销售方兴未艾 市步行街商圈前几年商铺销售主要以租赁为主，包括华泰、时尚铭旺、联贸及各类市场，在新近的商业开发中，出现以产权销售为主的销售形式，且多为40年产权销售，现在以意发购物广场、新东方为代表，一些小区在底商的开发中，也纷纷推出产权销售，从而形成一般产权销售的势头，根据对产权商铺（意发）调查出售率达90%，现有产权商铺转售基本为零，投资商铺者大有人在。 5、商业基础设施陈旧，商场布局较差，休闲、娱乐设施匮乏，附属设施短缺且无相应规模。 根据实地考察的各大商场，配备上、下电梯的仅仅为银都、意发购物广场2家；时尚铭旺地下室无喷淋、烟感系统，曾经发生过消防漏水现象，并存在多处消防死角，铺面布局不合理，影响整个商场形象。其他早期商场基础设施均为楼梯。 商场布局较差，商品种类分区不明确，商品档次以二、三线为主，缺少一线主打品牌进驻，影响整个商场档次。 步行街道两侧商家临立，消费者休息场所基本空白，娱乐设施仅仅意发四层的儿童乐园（500m2）且无人问津，给消费者一种“疲劳感”，不愿意长期逗留。 步行街商圈的附属设施不完善。如步行街卫生较差，物流配套不健全，特别是餐饮行业比重太轻。步行街的餐饮相对于来此地休闲购物的消费者，商圈内的从业人员工作餐的消费比例更大。 鉴于以上步行街存在的不足，建议地下商业步行街项目从经营上注重人性化管理，招商中应考虑设立特色小吃一条街，引进特色小吃和快餐。 三、辽源市步行街商圈周边商铺出售、出租情况及分析 地 理 位 置 商铺使用 面积（m2） 通过对辽源市内步行街商圈的实地调查发现，传统的以租赁铺位为主的老商场，在经营业态及竞争力方面已经不能满足现有的消费需求，装修过时、硬件配套设施跟不上，营业时间过短，客流量不足，已经导致承租户经营压力增加，经营品项不入流，营业额不足以维持正常费用支出，引发商户经营模式转型，商铺出兑现像普遍。而商场日常的收入不足以支付二次装修费用，大幅度的租金涨幅又必将造成承租户的流失，长此以往恶性循环。 临街商铺多为个人所有，铺型不规整，租金体系较为混乱，涨幅较为随意，追求利益最大化。商户看好步行街临街商铺的原因主要是因为： 1、步行街为政府规划的商业项目，经营稳定； 2、步行街商业形态集中，知名度高，人流量大； 3、“5﹒1”以后的步行街夜市可以延长营业时间，增加营业额； 4、步行街的消费集中，大众化消费，满足不同年龄层次的消费者。 四、步行街道两侧商铺分布情况及业态分析 步行街道两侧共计裙房商铺204家，面铺多为单一层，进深较6-12米左右，多为租赁形式，其中转租7-8家。步行街中段比较繁华，品牌进驻较多。步行街两端业态混乱，商业零售配套行业较少。 根据图表，经营项目以服装、鞋类为主，其中品牌男装、运动系列占一定比例，但运动系列服装偏中底档，辽源年轻人偏爱运动系列，缺少品牌女装、女鞋，缺少时尚氛围。这是地下商业步行街项目招商中应该考虑的，设立青春活力运动卖场、化妆品专区、日韩流行服饰专区、鞋乐街等。 五、辽源市步行街商圈与公司项目竞争物业的状况 竞 争 物 业 商 业 形 态 序号 物业名称 楼 层 经 营 业 态 备 注 1 华 泰 1层 饰品\箱包\女装\日杂 　 2层 男女装 低档　 3层 男女装 低档　 4层 普通鞋卖场 中低档　 5层 床上用