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财富广场二期价格报告 谨呈: 安徽置地投资有限公司 本次价格报告汇报的目的 工作流程 瞬息万变的市场、激烈的竞争格局 纯商务写字楼 极具竞争力的产品 年初确定的营销策略目标 现阶段工作进度 市场03年至05年已售、在售项目统计分析 结论一 选取对比楼盘 对比楼盘分析 对比楼盘权重 比准均价测算 比准打分指标体系 比准均价确定 确定比准均价区间 财富广场二期项目价格测算建议 营销可能提升的溢价空间 目标均价区间确定 价格策略 项目具有较大的景观价值可挖掘 北 侧：全部是住宅，本项目二期的一至三层商业单边商业街。 二期A栋——12层部分 二期A栋——16层部分 二期B栋 调差考虑的因素 水平、垂直极差制定参考依据 水平调差结果——A栋楼 A栋4层~12层 A栋13~16层 水平调差结果——B栋楼 B栋4~14层 B栋15、17、19层 B栋16、18、20、21层 垂直调差结果——A栋楼 垂直调差结果——B栋楼 4700 4800 4900 5000 5100 5200 5300 5400 5500 5600 市场自然升值 市场同期项目比较 客户投资收益 目标均价测算 项目开发成本 4400 4500 4600 5700 5800 5900 6000 5100~ 5400元/平方米 市场自然升值 市场同期项目比较 客户投资收益 项目开发成本 营销溢价 形象/展示溢价 产品溢价 开盘前额外优惠 开盘抽奖 老客户营销优惠 客户转介绍 一期实景展示 大堂展示 形象3D展示等 B A + 溢价1％ 溢价1％ 目标均价测算区间＝ 【5100，5400】 目标均价区间＝ 目标均价测算区间＋必杀技组合溢价+ 形象/展示溢价 ＝ 【 5100＋5100×1%＋5100×1％； 5400＋5400×1%＋5400×1％】 ＝ 【 5202，5508 】 建议模式： 开盘及随后一个月的强销期采用方向二，之后调整为方向三 高形象、中价格、中速度——折中方案 方向三 高形象、低价格、高速度——利润损失 方向二 高形象、高价格、低速度——风险模式 方向一 项目营销特征：体量较大、先速度后兼顾利润、建立品牌形象 内部调差的制定 项目四至分析 户型立体分布图 调差考虑的因素 极差制定参考依据 内部朝向调差 内部垂直调差 西 东 南 侧：临合肥名盘－－高档住宅栢景湾，小高层。 西 侧：邻庐阳区政府办公大楼，其余为多层住宅。 东 侧：全部是多层住宅。 北 南 1层 2层 3层 4层 5~12层 1层 2层 3层 4层 5~12层 13层 14~16层 1层 2层 3层 4层 5层 15~17层 18~21层 1 2 3 从景观、噪音、朝向等因素综合考察打分； 由于本项目各单位结构上无特别差异，因此不用过多考虑结构影响； 垂直方向调差主要考虑低、中、高层价格分布合理，分别与竞争对手低、中、高层售价相匹配。 ---周边高层楼体较少，唯项目南面被柏景湾遮挡，故此若干 单元存有层差较大的现象； ---楼层越高，景观差别越小，层差值也相当应减小。 ---周边高层写字楼极为有限，不同方向的景观及视野差别极 大，水平差也表现为较大值。 层差 水平差 13~16层 4~12层 序号 80 8 100 7 190 6 -80 190 5 190 190 4 190 190 3 100 100 2 0 0 1 -170 12 -190 11 -210 10 60 9 -80 14 -80 13 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 10 13 12 14 100 190 100 80 60 0 -80 -80 -170 -190 -210 190 190 190 1 2 3 4 5 100 190 0 -80 190 -80 140 -240 -220 -200 -180 160 60 40 20 0 15、17、19层 16、18、20、21层 4~14层 序号 -220 -220 8 -200 -200 7 -180 -180 6 160 80 5 60 60 4 40 40 3 20 20 2 0 0 1 -80 12 -80 60 11 140 80 10 -240 -240 9 1 2 3 4 5 9 8 7 6 10 11 12 0 20 40 60 80 -240 -220 -200 -180 80 60 -80 1 2 3 4 5 9 8 7 6 10