罗湖区插花地改造开发模式与拆赔模式研究.pptVIP

第一阶段结论回顾 第一阶段结论回顾 第一阶段结论回顾 第一阶段结论回顾 第一阶段结论回顾 改造方案 本阶段研究内容 开发模式研究 选择开发模式的目标与原则 技术路线 一般旧城（村）改造项目主体分析 开发模式的关键在于如何充分利用发展商、业主及政府职能部门三者之间的优势。 合理的开发模式能够使开发在满足城市规划的前提下得以顺利进行。 技术路线 旧城改造中采用的主要开发模式及其代表案例 模式一：政府主导开发 模式一特点及适用条件 模式一：香港旧城改造 香港重建局介绍 机构简介： 香港重建局的全称为市区重建局，它的前身是土地发展公司（简称“土发公司”）。 重建局的决策及执行机构是董事会，其成员由行政长官委任，包括主席一名，行政总监一名、两名执行董事、最少七名非公职人员出任的非执行董事及四名公职人员出任的非执行董事。 香港旧城改造案例评价 模式二：政府指导，股份公司自主开发 模式二特点及适用条件 模式二：深圳渔民村 渔民村改造评价 改造效果 改造后每户拥有12套住房，户均面积1320平方米，其中商业70平米，住宅900多平米，可进入市场买卖，使村民获得了实惠。 通过符合城市住宅区规划设计规范要求的改造，使基础设施与城市接轨，改善了城中村内外交通情况，实现了建筑面貌与城市的协调。被市领导评价为“城中村改造的典型 ” 借鉴意义 渔民村改造采用村民自筹资金办法解决，避免了以赢利为目的的开发商的介入，降低了城市开发建设强度 。 政府对渔民村改造给予了大力支持。支付了二百多万元的规划、设计和地质勘探费用。区政府支付了建设期内1000万元的融资利息。委托市政园林局出资绿化。帮助村民组织招投标、办理基建手续、代管施工管理。与股份公司一道做通村民工作。 深圳市领导将渔民村作为城中村改造试点是有其特殊意义的。因此对改造的重视程度和支持非一般城中村可比，其成功改造的社会效益和政治意义也非一般城中村改造所能达到的。因此可以看出渔民村改造并不具备普遍的借鉴意义。 模式三：政府指导，开发商自主开发 模式三特点及适用条件分析 模式三：珠海城中村改造 珠海城中村改造评价 改造效果 由于政府的大力支持，城中村改造推进较快，目前已完成了大部分旧村改造。 一是极大改善了城市投资环境，促进全市经济社会持续快速发展；二是极大改善旧村村民乃至全体市民的居住环境，提高人民生活质量；三是全面提升和加快了城市化进程，抢占了发展先机。旧村改造与珠海市经济发展形成相互促进的理想成效:2001年，珠海吸引外商投资项目774个，财政收入同比增长30％ 借鉴意义 珠海城中村改造充分照顾了村民的利益，制定了有利于村民的拆迁政策，调动了村民的积极性，大大降低了拆迁难度。 珠海能够大规模进行“城中村”改造，政府支持力度大是关键因素。为给城中村改造腾出市场空间，珠海市3年内不在新批房地产用地，大大激起了投资者兴趣，吸引发展商积极参与。据有关部门测算，珠海仅这一项优惠政策，土地收益方面将减少40~50亿元，实质上是政府让出巨大利益给旧村村民和开发商来推动改造。 巧用市场之手，用政策借力改造城中村。通过定原则、定规划、给政策，引入市场竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。 模式三：深圳蔡屋围都市名园改造 改造效果 建成后的都市名园占地3.29公顷，总建筑面积20.75万平方米，楼高100米，集商业和商住公寓于一体。都市名园包括地下三层停车场，5层商业裙楼， 6栋32层商住公寓，共1300户。 在市政府、市城管办和市住宅局评比活动中，都市名园被授予“花园式、园林式小区”称号。 模式四：政府主导拆赔、开发商独立运作 模式四特点及适用条件分析 模式四：深圳渔农村改造 渔农村改造关键举措 模式五：政府指导，开发商、股份公司合作 模式五特点及适用条件分析 模式五：上海新天地改造项目 上海新天地是太平桥改造的启动项目 以占地4.4万2 的绿地及1.2万m2 的人工湖（A区）为中心； 围绕其发展四大功能区： B 区—国际商贸区 C区—餐饮、娱乐、公寓 （上海新天地） D区—高级住宅区 E 区—发展商总部大楼 改造运作方式－开发商主导、股份公司协助 新天地改造历程 改造前的上海新天地 破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。 富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础 改造后的上海新天地 新天地规划布局 上海新天地改造效果 模式五：深圳田面村改造 深圳田面村改造评价 技术路线 各开发模式综合对比 以上旧城（村）改造项目的五种开发模式各有利弊 下面我们结合本项目的改造目标与现实条件进行开发模式的适用性分析—— 本项目中的业主来自全国各地，没有一个靠“血缘”、“地缘”紧密联系在一起的村集体经济组织 开发模式相对简化 拆赔难度下降 在以上五种开