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产业地产，下一座地产金矿！ 如果说最初的房地产开发还只限于满足人们基本的居住需求的话，那么，今天宏观 调控下的中国房地产市场正在发生深刻的变化和转型，传统的规则正在解体，当前的楼 市走向仍然存在着不确定性，政策与市场，开发商与购房者间的博弈也许真的进入到了 焦灼状态。产业地产，会成为地产的下一座金矿吗？ 精准地说，传统 “房产开发与销售” 属于房地产开发经营业中的的1.0模式，产 业地产开发模式具有区域开发、城市运营的特点，可算作房地产开发2.0模式。产业地 产作为整合资源，作为承载与促进产业发展的地产形态，作为地产和产业有机结合的商 业模式，在提升土地与物业的产业价值，城市的产业能力，聚集人口与资本，调整城市 经济结构，促进产业升级等方面发挥了重要作用。 在二三线城市，当地方政府在为GDP从何而来绞尽脑汁的时候，产业地产将会成为 他们的救命稻草。在成功产业的模式下一个开发商的价值将很大程度上从产业和城市的 坐标来进行评估，包括单位平方公里土地上的投资强度以及创造了多少的 GDP，吸纳了多 少就业人口，为城市培育了多少可持续发展的优质税源，拉动了多少产业的发展都将成 为价值的核心指标。这样的模式将使房地产开发与城市发展、产业发展融为一体，形成 共赢局面。对地方政府而言，产业地产是可以实现资源的最优配置和综合收益最大化。 此外，地方对于GDP的追求和土地财政顽疾使得地产继续成为支柱产业。自1998年 以来，房地产业肩负着拉动经济增长的特殊历史使命，其成为国家经济发展的新“引 擎”，占我国GDP的6.6%和1/4投资，直接相关产业达60个，已经成为中国经济的支柱 产业，取得有目共睹的骄人业绩，其它任何产业都不可比拟。即使是在2006年房地产开 始过热，政府在进行宏观调控时，也仍然肯定房地产业的支柱产业地位，其历史地位和 功劳不容抹杀。目前看来，房地产作为拉动经济的主要力量，在国民经济中的支柱性地 位还没有改变。作为地产不可分割的土地市场交易形成的土地财政收入也依然成了维持 地方政府正常运行不可或缺的一部分。 “十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超 过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010 年的65.9%，地方政府对土地收入的依赖越来越大。 1 可见调控长期化、二三线城市转型升级，以及地方对于GDP的追求和土地财政顽疾 都支撑着产业地产逆境中前行。 那该如何做成产业地产项目呢？笔者认为开发商想要做好可持续发展的产业地产必 须注重两个前提：一是要顺势而为，即顺应国家经济和社会发展的大趋势，顺应国家政 策的导向，顺应结构调整产业升级和区域发展的大势；二是要实现商业模式的共赢，即 调动与地方政府及其他部门的积极性。前期产业开发的主要职能是吸引资源，后期的地 产开发则是兑现资源。特别需要指出的一点是，产业地产是顺十二·五规划纲要规划而 为的，其中旅游地产、文化地产、养老地产、科技产业园等都是未来产业地产突破的重 点。 由此，笔者认为产业地产的发展前景十分明朗，是待发掘的地产金矿。 同策咨询与研究发展中心 2011 年 7 月 25 日 2