商业地产分析：写字楼市场 独领风骚.pdfVIP

中国领先产业研究专业机构 中国领先产业研究专业机构 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他//她分享！她分享！ /Services/recommend.asp?ID=438/Services/recommend.asp?ID=438 11 中国领先产业研究专业机构 目 录 中投顾问点评：限购令是否给写字楼等商业地产带来春天 ３ 前言 5 我国写字楼发展综述 6 写字楼整体市场向好 楼市政策开始起效 7 一线城市写字楼发展现状 10 甲级写字楼租金普涨 商办用地成交趋于活跃 10 写字楼市场迎热潮 4大城市销售面积创新高 10 北京优质写字楼需求增加 租金上涨明显 11 上海写字楼市场反弹 前景看好 13 深圳写字楼成交持续活跃 投资潜力可观 13 广州第三季度写字楼租金继续呈上升趋势 15 二三线城市写字楼：险资转入 17 险资大举投资写字楼物业转战二三线城市 17 二三线城市写字楼蕴含商机 渝津最具潜力 18 写字楼未来发展趋势预测 20 综述：三大城市群、七大城市带 20 北京 20 广州 24 深圳 26 上海 30 未来我国写字楼市场特点总结 31 写字楼发展六大趋势 31 写字楼吸金案例 35 案例一 刚一拿钥匙他就赚了 180万 35 案例二 换个写字楼自用投资两相宜 36 案例三：投资传统商务区写字楼 37 投资: 指点迷津 37 投资策略 37 写字楼融资 39 写字楼置业吸金法则 41 风险提醒 41 房地产行业电子书推荐 42 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！ /Services/recommend.asp?ID=439 ２ 中国领先产业研究专业机构 中投顾问点评：限购令是否给写字楼等商业地产带来 春天 看到时下不少商业项目在推广时，借势“住宅限购”政策，对外鼓吹这是一个杀入商业地 产的良好机会；中投顾问高级研究员黎雪荣认为对待这类宣传广告，一定要慎重选择。事实 上，投资商用项目相对普通住宅来说，资金要求高、持有成本高、投资回报稳等特点，因此 这个市场长期处于平稳发展的阶段。 【投资商业地产 仍需理性看待】 一些人认为受到政策挤出效应影响，必定有不少潜在客户从住宅市场转向商业市场投 资。 从上海中原前线反馈情况来看，“沪12条”后写字楼、商铺等商用物业带看量上升了20% 左右，然而实际成交量的上涨则在10% 左右。一方面，商业地产投资思路与住宅项目完全不 同，投资回报周期、市场交易税费、客户资金投入程度都有不同程度的差异，因此需要一定 时间的客户培育期。而另一方面，商业地产进入门槛较高也是一大阻碍。目前商业项目的使 用年限是40年，首付5成，贷款利率是基准利率的1.1倍，看似基本与住宅的“二套房”类似， 但是商业地产的贷款年限一般都在10年以内。客户在购买商业地产项目会发现，一般写字楼 的得房率在65%-70%左右，个别甚至仅有50%,较低的使用面积率也在无形中增加了购入成本。 而在持有成本方面，写字楼的物业管理费动辄几十元一平方米，是住宅项目的10倍以上，也 意味着持有者要充分考虑一旦物业空置时的资金成本。不仅如此，成熟的商业项目投资门槛 往往是以千万为计数单位，因此资金要求决定了并非一般的投资客想要进入这个市场就能畅 行无阻。 另外，商业地产项目要求持有者能够有较好的投资心态，由于交易税费较高（至少是此 次交易收益部分的30%-60%），因此很少有房东在购入2、3年后就转手卖出；从商用物业和 住宅项目投资回报来看，一般成熟的商业项目投资回报率在5%-8%,预计10年到20年能收回成 本，一般每年的价格增幅在10%左右，这些