2012房地产法律制度简答题.docVIP

1.房地产业的基本活动： ①土地开发和再开发；②房屋开发； ③地产经营（土地使用权出让、转让、出租、抵押 ）； ④房产经营（房产买卖、租赁、抵押、典当、信托）； ⑤房地产中介服务（信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证）； ⑥物业管理（居家服务、维修养护、保安 、绿化、卫生、转租、代收代付）；⑦房地产金融（信贷、保险和房地产金融资产投资） 2.房地产业的地位、作用 (1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。 (2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。 (3)可以改善人民的住房条件和生活环境。 (4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。 (5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。 (6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。 (7)可以增加政府财政收入。 3. 房改的基本内容可以概括为“三改四建”：　“三改’’即改变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制，改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化，专业化运行的体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主方式。　“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收人家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。 4. 现行城市土地使用制度的基本框架： 在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者； 土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护； 需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。 5. 房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下5点： 土地、房屋财产关系;土地利用和管理关系;城市房地产开发经营关系;城市房地产管理关系;城市的整体规划;.城市物业管理关系 6. 征收土地的特点： 征收土地的主体是国家，土地征收具有强制性，是国家的行政行为； 征收土地必须以土地补偿为必备条件； 被征收后的土地所有权发生转移，集体所有的土地变为国家所有的土地。征收的标的只能是集体所有的土地。 7. 征收集体土地的原则 1.珍惜土地，合理利用土地；2.保证国家建设用地； 3.妥善安置被征地单位和农民；4.有偿使用土地； 5.依法征地。 8. 集体土地征收的批准权限 征地报批前：告知，确认征地调查结果，组织征地听证 征地权限：国务院和省级人民政府 由国务院批准：（1）基本农田 ；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的 ；（3）其他土地超过七十公顷的。 征收其他土地的，由省、自治区和直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 9. 土地征收时的注意事项： 建设单位申请征地不得化整为零征地； 分期建设的项目，分期征地，不得先征待用； 项目施工所需的临时设施用地，应尽可能在征地范围内。 征收土地时必须进行征地公告，否则，有权拒绝办理征地相关手续。 10. 征收土地公告的内容： 征收批准机关、文号、时间和用途； 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积； 征地补偿标准和农业人口安置途径； 办理征地补偿的期限、地点。 11.征地补偿方案公告： 被征收土地的位置、地类、面积、地表情况；需安置的农业人口数； 土地补助费、安置补助费的标准、数量、支付对象和方式； 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式； 农业人员具体安置途径； 其他有关征地补偿安置的措施。 12. 国有土地的范围 (1)城市市区的土地； (2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； (3)国家依法征用的土地； (4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； (5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； (6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 13. 土地使用权出让合同的内容？ 出让合同正本、副本：签约人、地块情况、地价款及付款方式、动工日期、取得土地方式及违约责任等 出让合同附件：四至、界址点、土地利用条件、建设要求、规划限制等。 补充合同：合同中的未尽事宜的协商。 14