旭日家乐福时代广场市场调研兼项目定位报告.ppt

报告说明 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化： ? 新的规划变动； ? 新的政策法规； ? 对淮南房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。 敬请注意：本项目研究工作是在2007 年10 月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。 本项目工作只限于提供针对性的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。 本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。 报告用于确定项目的定位，指导建筑设计，为整体策划报告提供依据。 该报告仅为贵方使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。 报告逻辑架构 第一部分.项目概述与研究方法 一.项目概况 二.技术经济指标 三.研究范围与指标 第二部分.社会经济发展状况对项目的影响 一.宏观经济发展状况 二.零售市场发展状况 三.房地产市场发展状况 四.城市规划与建设状况 五.社会发展状况对项目的影响 第三部分.零售市场关键要素分析 一.现有主要零售商圈 二.商业网点概况 三.主要潜在竞争对手 四.供应商调查分析 第四部分.项目理解 一.优势 二.劣势及应对 第一部分 项目概述与研究方法 项目概况 项目北临朝阳中路，南面为住宅区，西面临学院路，东靠龙湖路。位于淮南市核心商圈。项目的商业规划面积为地上建筑面积59,101平方米，地下二层,地上五层(含一夹层)共七层。地下二层为车库，预留停车位466个。 本报告以该商业楼的开发为研究策划对象。 第一部分 项目概况与研究方法 主要技术经济指标 用地面积:23058平方米; 总建筑面积:129538平方米; 其中商业面积: 59101平方米; 地下建筑面积:24807平方米; 总车位:466个; 容积率:4.47; 基底面积:11233平方米; 建筑密度:48.72%; 绿地率:32%. 第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法 第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法 本报告通过分析淮南市宏观经济、人口状况、商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出项目总体定位方案及建筑设计建议。 研究方法一：定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。 研究方法二：取证法 通过对国内主要大城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。 研究方法三：集中主要课题的研究方法 为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。 第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法 本报告针对研究的范围，广泛搜集有关商业地产数据，使研究的关键部分具有科学论据支撑。 研究依据 政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等； 商户访谈； 专业的房地产刊物、互联网； 实地考察； 委托方提供的资料； 世品国际数据库相关资料。 第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 宏观经济发展状况 受全国煤电价格上涨的影响，淮南市GDP从2003年开始进入快速增长阶段，2005年人均可支配收入跃居全省首位，2006年的人均消费性支出为2002年的两倍，宏观经济发展状况良好。 淮南是一个能源型城市，宏观经济支柱产业优势明显，经济结构性特点突出，受全国宏观经济发展影响较大。淮南经济随着过去三年煤电能源价格的上涨高速增长，目前处于高峰期。 第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 宏观经济发展状况 恩格尔系数是食品消费占总消费的比例