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危机洗礼下中国房地产资金供求趋势 作者简介 钟伟，金融学教授， 北京师范大学和厦门大学博士生导师；曾在同济大学从事博士后研究。 北京师范大学金融研究中心 主 任 国家外汇管理局《中国外汇》 副主编 联系方式：B 1、人口因素： 家庭数、家庭人口。家庭年龄、家庭居住习俗 就业人口占比、人口迁徙、中位家庭收入、 2、经济因素： 经济增长趋势、基础设施投资、商业活动频度、 收入分配、真实收入增长、失业率 3、存量住房因素： 人均居住面积、房龄和品质、租买结构、保障性住房占比 4、住房金融因素： 住房价格/住房重置成本、利率结构、信贷支持、市场竞争性质、住房提供成本 消费者信心、按揭贷款条件、租金月供比 5、住房税收等其他因素： 土地获得及相关政策、物业税、户籍教育等因素 如何看待中国房地产行业得发展机遇期： 1、2020年前后发生的三大变化：1、人口达到巅峰；2、城市化率超过60％；3、居民储蓄率下降到15％-20%； 2、2010－2020年期间，中国仍然保持快速的货币化进程，此外，储蓄率仍然据高不下，2008年前10个月，居民储蓄净增3.5万亿，年储蓄增量相当于前三年商品房年均销售额的2倍。 3、目前房地产市场的关键问题，在于消费空缺，然后资金短缺。 到2007年底，通过规范方式，全国房地产土地囤积面积突破8亿平方米。考虑到开发商早期囤地的不规范性，以及统计数据可能出现的错误和遗漏，我们进而估计土地囤积面积实际可能达到10亿平米。 用囤积的土地总量，来预计房地产企业以现囤积的土地可以持续开发的年份。如使用2005和2006年开发土地的平均值来进行预测，那么现有的10亿平方米土地预计可以开发4年。如果考虑到房地产开发企业开发土地面积每年15%—30%的增长率，预计可开发3年。 通过多种渠道的测算，粗略估计，截至到2006年底，土地囤积带来的资金沉淀规模为2.4万亿，可能存在一定程度的高估，该沉淀资金仅指由于囤地导致的直接的、静态的土地购置款规模，不包括利息等其他相关资金沉淀。这个资金沉淀规模是相当令人惊讶的，这几乎已经相当于目前房地产企业的年度销售额，房地产开发行业从整体上看，其现金流的平衡已经处于非常严峻的状态。 （1）08年开发投资额增速0%（08年上半年增速33%; （2）08年土地出让金同比下降10%（08年上半年购买土地增速明显减缓，上半年同比增长7.6%，但下半年资金链趋紧给予同比下降10%的评定）； （3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，08年偿还03—05年贷款; （4）税收支出同比下降10%； （5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）; （6）国内贷款全年同比持平（货币政策要求）; （7）08年商品房销售面积下降20%（一季度商品房销售额面积同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，预计三四季度这种下跌情况还将持续，给予全年20%下降的预计）； （8）08年房价下跌10%（一二季度房价暂时没有出现下跌，但7月市场价格已经出现下跌，08年出现10%的房价下跌是可以预期的）。 （9）利用外资情况上下半年持平。 （10）央行中长期贷款利率保持不变或下降 前8月累计，国内贷款同比增长11.5%，增速比上年同期回落14.9个百分点，比1-7月回落4.2个百分点。与此同时，由于购房者信心不足，持币观望者增多，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源出现负增长（前8月同比下降0.1%），其占房地产资金来源的比重由去年同期的44.6%下降到39%，下降5.6个百分点。其中定金及预收款同比仅增3%，增速较去年同期回落25.7个百分点，而个人按揭贷款同比下降10.1%，回落79.6个百分点。 2008年1-8月，全国房地产开发企业累计到位资金25102亿元，同比增长14.1%，增幅较去年同期回落21个百分点，比1-7月回落5个百分点，是2004年以来月度增速最低水平。如果下一阶段成交量继续下滑，迫于资金压力，楼盘降价销售回笼资金的情况有可能增多。 过去三年，每年竣工和销售面积平均分别为5.7亿和 6.5亿平米，估计今年为过去三年均值的2/3而已。 目前商品房价格的同比和环比下降势头并没有明显好转，有可能出现量价齐跌的局势。主要原因在于市场恐慌。这种恐慌在房地产上市公司的股价下跌上表现得更为明显。 2009年深度调整的情形 （1）09年开发投资额增速下降20%; （2）09年土地出让金同比下降20%； （3）所有新增房地产贷款为3—5 年期，08年偿还03—05年贷款; （4）税收支出同比下降10%； （5）企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）; （6）国内贷款全年同比下降20%; （7）09年