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土 地 估 价 技 术 报 告 项目名称：鄂尔多斯市东冉羊绒制品有限责任公司 土地使用权抵押价格评估报告 受托估价单位：内蒙古中信和地产评估咨询有限公司 土地估价报告编号：内中信和（2011）（估）字第0826号 土地估价技术报告编号：内中信和（2011）（技）字第0826号 提交估价报告日期：二○一一年八月二十六日 关键词:鄂尔多斯市 东胜区 为确定土地使用权抵押贷款额度提供价值参考依据 内蒙古中信和地产评估咨询有限公司 2011 土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 鄂尔多斯市东冉羊绒制品有限责任公司土地使用权抵押价格评估报告 二、委托估价方 委托单位：鄂尔多斯市东冉羊绒制品有限责任公司 单位地址：呼和浩特市新城区府兴营村兴松小区 法定代表人: 赵恒斌 三、受托估价方 受托估价机构：内蒙古中信和地产评估咨询有限公司 机构地址：呼和浩特市呼伦南路新华商务中心10层1001室 执业范围:全区范围内从事除上市公司、授权经营、作价入股以外所涉及的宗地价评估及基准地价评估 资格证书获得时间: 2011年5月10日 资格有效期：2012年6月30日 资格证书编号:B200615002 法人代表:尹立超 四、估价目的 为估价对象在兴业银行（呼和浩特）抵押贷款提供价值参考依据而评估土地使用权价值。 五、估价依据 （一）有关法律法规 1.《中华人民共和国土地管理法》。 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。 3.国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）。 4.《城市房地产抵押管理办法》。 5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让和暂行条例》的有关规定。 6.《国有土地上房屋征收与补偿条例》 7.《建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》。 8.《全国工业用地出让最低标准》经呼和浩特市政府《呼和浩特市人民政府关于公布基准地价更新成果的通知》（呼政发[2009]56号）批准于2009年10月1日正式公布实施 2.01 火车站（货运） 7300～10300 较劣 -1.13 供水 99 优 1.77 排水 有雨排和污排且通畅 优 1.62 供气 管道供气 优 1.10 供热 集中供热 优 1.18 大气污染 无污染 较优 0.12 水污染 无污染 较优 0.15 噪声污染 无污染 较优 0.13 工程地质 抗震能力强 优 1.20 产业集聚影响度 高新技术产业联系一般区，一般产业联系紧密区 较优 2.32 规划用途影响度 工业密集区 优 2.38 规划道路影响度 主干道 优 1.50 规划设施影响度 运输仓储用地 优 0.76 合 计 15.11 （7）个别因素修正系数（Ei） 个别因素修正因子包括宗地面积状况、宗地形状状况、宗地开发程度、宗地容积率，根据呼和浩特建成区基准地价个别因素修正体系，建立待估宗地地价个别因素修正系数表（表5）。 表5 待估宗地地价个别因素修正系数表 个别因素 修正因子 条件说明 优劣度 修正系数 宗地面积状况修正 面积适中，对土地利用极为有利 优 1.067 基础设施修正 红线内“六通一平” 较基准地价设定开发程度多“通暖” +25元/㎡ （8）修正后待估宗地单价（Bdj） Bdj=Ldj×Ai×Bi×Ci×Di×Ei =412×1×1.55×0.946×（1+15.11%）×1.067+25 ≈767元/㎡ 2.成本逼近法 成本逼近法是假设在评估基准日重新投资建设所需支付的土地取得费、土地开发费、开发期内资金利息、投资者利润及土地增值收益等，将这些费用加总后进行年期修正，得到委估宗地在现时条件下的土地价格。其基本公式为： 土地使用权价格＝土地取得费＋土地开发费+税费+利息+投资利润+土地增值收益 （1）土地取得费及相关税费 土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项费用。该项费用主要包括征地费（含土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费）、征地管理费。相关税费主要为土地管理费。 A.土地取得费 调查待估宗地周边区域的土地利用情况，大部分为工业用地，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，按客观成本计算原则。目前获得类似待估宗地的土地使用权，需支付的费用主要有土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第二次修正）中第四十七条规定“征用土地的补偿费用”包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费。参照国家和地方的相关法律法规，结合呼和浩特一般土地补偿费