湖南岳阳新景祥天伦城项目商业策划方案.ppt

岳阳商业现状分析 调研课题一：岳阳宏观经济环境分析 经济环境的分析和生活结构研究 GDP发展状况及产业结构情况 城乡居民的人均可支配收入 全社会消费品零售总额 城乡居民的消费结构分析 地区总人口及结构研究分析 小结 开发任何一个房地产项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是购物中心项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。 GDP发展状况及产业结构情况 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 大于8% 小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 0-800US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 人均GDP与房地产发展关系 8,000-20,000US＄ 07年GDP增长22% 岳阳市GDP连续八年保持10%的增长速度。为岳阳房地产市场的发展提供了坚实的基础。 人均GDP达到2549美元 07年，岳阳人均GDP达到19118元（折合2549美元）。 岳阳房地产市场进入高速的快速发展期 根据相应的宏观经济指标，可以判断：岳阳房地产市场已进入高速的快速发展阶段。 GDP发展状况及产业结构情况 根据岳阳市的《工业发展“十一五”规划》，岳阳市将大力发展壮大九大支柱产业（石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材）。 国际成熟大都市圈的发展规律：中心城市产业向外转移，各形成明确的城市分工体系 S—S—S模式 M—S—S模式 M—M—M模式 制造贸易 制造 制造 制造 手工业 农业 手工业 农业 高新科研 贸易金融服务 高新教育 制造贸易 制造 旅游 制造 制造 科技研发 贸易金融服务 教育文化 重工制造 高新 旅游 制造 制造 信息化时期 后工业化时期 工业化时期 Ⅱ. 城乡居民的人均可支配收入 经济的发展使得居民收入水平快速增长，财富聚集效应明显，居民消费能力能力持续增加。 人均可支配收入增长迅速 5年来,岳阳的人均可支配收入以11.4%的年增长率快速增长,其中2006年－2007年的年增长率更是达到16%。 07年人均可支配收入达到13603元 2007年人均可支配收入为13603元，相较于2003年增长了52.6%，居民生活水平得到极大改善。 人均可支配收入的持续增加，将有利于促进包括大型商业地产的出现。 未来岳阳房地产市场将走向多元化发展的道路。 从岳阳的城市化进程来看，酒店和写字楼的物业模式目前在岳阳市场还不成熟。 Ⅲ. 全社会消费品零售总额 社会消费品零售总额持续增长，经济活跃程度较高，预计未来年均增幅达到12%。商业发展潜力巨大。 社会消费品零售总额近年来持续高速增长 近年来，岳阳全社会消费品零售总额持续保持高速增长。其中，08年更是达到了358亿元的的历史高点，同比上年度增长25.7%。 经济活跃程度较高，预计未来年均增幅达到12% 根据岳阳市的商业发展规划，未来岳阳市社会消费品零售总额年均增幅将达到12%。岳阳商业发展潜力巨大。 Ⅳ. 城乡居民的消费结构分析 人均消费性支出保持持续增长的趋势；消费支出占收入的比重较大，消费意识较强。 随着居民消费水平的不断提高。人民消费支出结构将逐渐向娱乐消费倾斜。食品消费所占比重将逐渐减小。 食品（餐饮）、娱乐占消费支出的前两位。 Ⅴ. 地区总人口及结构研究分析 岳阳市作为一个地级市，人口的增长有其特殊性。处于武汉和长沙两大城市之间，制约了城市的辐射力，人口吸引力差。但是，考虑到岳阳较好的工业基础。岳阳人的人均购买力较强。 岳阳人口增长缓慢 2007年岳阳总人口为544万人，同比增长仅为0.6%，人口增长缓慢。 城市人口解读 岳阳处于武汉、长沙两大城市圈中间位置，城市辐射力弱，难以吸引外来人口，人口增长主要以自然增长为主。 我司对岳阳城市人口对经济影响的解读： 产业的聚集和发展进一步带来大量的高素质产业人口 政府产业规划推动产业的不断升级发展 中产阶级的聚集为产业发展准备了劳动力 高素质人口聚集促进社会服务业的繁荣与升级 优质居住社区建设吸引高素质的中产阶级聚集 生活质量的提升进一步带动产业的聚集和高素质人口进入 发展阶段 制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主 制造业向高科技转变；高级职业经