某地区商品住宅建设项目可行性研究报告书.doc

第一章 项目概况 一、建设条件 本项目位于某市湾里区某北路18号，总用地面积20360平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住、综合性居住小区。 1、项目坚持“自然生态化”原则，体现“以人为本”的理念、强调“人与自然的和谐统一”，营造小区居民具有十分强烈的认同感与归宿感的居住空间场所。 “自然生态”原则是指尽量利用自然地形地势优势，多运用自然材料，加强住宅节能设计，减少建设过程中三废的产生。在基础设施的配套与室外环境的营造过程中，也要注意施工方法与建设原则，加强对基地原生条件的保护与利用。 “以人为本”理念是从“人”出发，对舒适性空间的需求打破陈腐的条框，建设宜人的尺度，关注人文，新近自然，与自然和谐统一。 力求打造欧式园林风格的精品 欧式园林是时尚的。它们是经过数百年的历史演变和推陈出新，凝聚了无数伟大建筑师的天才与智慧。本设计融合了周围欧式风格和自然风景园的优势，再结合小区自身的地理环境，创造出经典的欧式园林，从而提升小区整体的品质。 打破传统的层次分明的“小区、组团、院落的结构模式”，创造别具一格的各类新颖的居住空间，体现小区整个社区的共融，塑造小区和谐亲切的独特形象。 “整体”与“均衡” 新时代社会凝聚力的营造是全体良知社会成员的通力追求。在小区建设撒很难过，我们也在追求社区整体认同感的追求。“均衡”主要体现在绿色空间上。我们的社会日益关注于“人”本省，为体现对每一户、每一个住民的平等性体现，我们力求规划出每一户都可以亲切地感受该小区内新近自然地室外环境。 二、项目研究依据 1、依据及相关资料 某市规划建设局关于本地块建设项目规划设计条件通知书 用地红线图 2、技术标准、规范 《民用建筑设计通则》 GB50352-2005 《高层民用建筑设计防火规范》GB5045-95 (2005版) 《建筑设计防火规范》GB500016-2006 《城市居住区规划设计规范》 GB50180-93 《住宅建筑规范》 GB50286-2005 《住宅设计规划》 GB50096-1999 （2003版） 《商店建筑设计规范》 JGJ 48-88 《城市道路和建筑物无障碍设计规划》 JGJ50-2001 《夏热东冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001 《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005 《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95 全国民用建筑工程设计技术措施《建筑》及其他现行国家规范规程 3、技术准则 防火类别：建筑耐火等级为二级 使用年限：50年 抗震设计：本地区为六度抗震设防 防水等级：屋面，Ⅲ级 项目开发公司状况 项目全称： 半山枫景 本项目法人单位名称： 江西金顺房地产开发有限责任公司 公司地址： 某市湾里区某南路126号 公司经营范围： 房地产开发经营、房地产中介服务、 物业管理、金属构件及水泥预制加工 注册资金为人民币： 2000万元。 法定代表： 高涛 江西金顺房地产开发有限公司公司C、商业 d、会所、物管及人防地下室 4、项目开发周期：二年 第二章??项目投资环境 一、宏观经济环境 (一)全国房地产行业2010年一季度总体运行情况分析： 1、消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫 自2009年12月到2010年3月底，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融、税收政策，显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影响深远。  特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为影响2010年一季度明显的市场因素，2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待一个合理的价位再入市，而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢，开始观望房地产市场的后期发展趋势。 2、商品房供给不足导致房价下跌艰难 目前，自2009年底开始到2010年的3月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有一定的效果，但没有也不可能达到立竿见影的效果。  房地产投资和开发都有一定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下，供给不可能有明显改善。从2009年12月份的数据看，当月房屋竣工面积同比增速为10