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长沙小户型楼盘研究报告 小户型楼盘界定 与 研究目的 客户分析 产品属性 总价低 交通便捷依托商圈 小面积 投资 纯自住 自住+办公 纯办公 产品用途 客户群体 占用资金少、便于转租转卖、繁华地段保值增值功能好 总价低、周边配套成熟，满足低收入家庭居住需要和年轻一族做过渡用房 满足有自住和办公双重需求人群，用于做工作室。 小公司做办公用 偏好房产投资者 1、中低收入自住人群 2、年轻一族过渡用房 美术创造、IT人士以及其 他专业人士的个人工作室 轻资产公司业主 群体特征 客户分析 核心商圈区域小户物业客户投资倾向明显,投资客较多 核心商圈边缘及次级商圈小户物业客户体现出投资自主两可的置业倾向，客户年龄偏向25—30岁青年层。 小户物业客户置业主要影响要素为地段、交通,f符合小户物业一般特征。 投资首重商业氛围和人气，而自住则多为年轻群体（自身经济承受能力的限制被迫公寓置业）过渡性住房，后期投资性必在考虑范围，故重交通、人气。 * 二级市场策划品控中心 深圳中原湖南分公司 研究部 2008-9月初 * * * * 小户型楼盘界定 1、楼盘主力户型面积在90平米以下的项目； 2、楼盘内有一栋或多栋主力户型面积在90平米以下的项目。 研究目的 1、揭示小户型产品的分布规律； 2、洞察小户型产品的供销情况及去化速度； 3、揭示小户型产品特征及价格规律； 小户型产品的分布规律 分布格局 生存原因 未来城 谋房博客 阳光100 金 星 北 路 桐梓坡路 芙 蓉 路 三一大道 韶 山 路 湘府路 沁园春御院 永祺西京 盛大泽西城 香麓丽舍 由上到下： 金麓国际 美林银谷 郡原广场 伍家岭生 活广场 天健芙蓉盛世 苹果派 SOHO天都 才子佳苑 双子座公寓 豪菲斯 新时代广场 金阳大厦 铂宫 左岸右岸 上河国际 由上到下： 金色家园 未央大邦 香颂国际 加加大街 巧克力空间 博林金谷 鑫远杰座 红区抽屉 长沙商务中心 印象天心； 天心华庭 尚城 华润 凤凰 城 融圣 国际 小户型楼盘以便捷的交通路网为分布带，以成熟的商圈为依托。 小户型楼盘集中在河西市政府商圈、伍家岭四方坪商圈、五一商圈和铁道林科大商圈。 纯小户项目主要分布在伍家岭四方坪、芙蓉路沿线、五一商圈以及铁道学院周边。 纯小户项目 附带小户项目 分布格局 新芙蓉之都 建鸿达华都 生存原因 纯小户型楼盘 南城新兴区 芙蓉南路 鑫远杰座 市府商圈 市府商圈 市府商圈 铁道等高校商圈 铁道等高校商圈 铁道等高校商圈 五一商圈 五一商圈 东塘商圈 五一商圈 伍家岭四方坪商圈 伍家岭四方坪商圈 伍家岭四方坪商圈 伍家岭四方坪商圈 依托商圈 桐梓坡路、玉兰路 荣银路、银盆路 望岳路、桐梓坡路 韶山南路 韶山南路 韶山南路 人民西路、蔡锷南路 人民西路、蔡锷南路 劳动路、韶山路 中山路、黄兴路、蔡锷路 车站路、三一大道 车站路、三一大道 三一大道、芙蓉中路 三一大道、车站北路 交通枢纽 金色家园 印象天心 soho天都 双子座 谋房未央大邦 加加大街 天心华庭 谋房博客 香麓丽舍 未来城科学家园 华都 铂宫 伍家岭生活广场 苹果派 楼盘名称 否 市府商圈，项目需要 美林银谷 否 项目需要 阳光100 附带小户型楼盘 是 否 是 是 否 否 否 否 否 是 否 是否受90/70影响 项目需要 南城新兴商圈，项目需要 南城新兴商圈，项目需要 火车站商圈，项目需要 四方坪商圈，项目需要 伍家岭商圈，项目需要 市府商圈，项目需要 市府商圈，项目需要 市府商圈，项目需要 市府商圈，项目需要 市府商圈，项目需要 项目依托 华润凤凰城 才子佳苑 郡原广场 金麓国际 博林金谷 长沙商务中心 荣圣国际 天健芙蓉盛世 盛大泽西城 永祺西京 沁园春御院 楼盘名称 纯小户项目依托商圈，迎合投资、转租客户的需要；附带小户项目，部分是项目建造复合体的有意为之（如芙蓉盛世的都市综合体），另有部分是规避90/70政策的无奈之举。 供需及去化 供需及去化大势； 典型楼盘供需分析 供需大势 2008年1-7月户型结构供销对比 2007年户型结构供销对比 08年1-7月，60平米以下供销比为1.81，60-90平米供销比为2.13，出现严重供应过于求现象。且均高于供求平均水平，是所有户型区间中供求比最高的面积区间； 07年火爆销售场面不再。 08年长沙房地产市场出现严重供过于求现象，90平米以下小户型产品，较其他面积区间产品供过于求现象更为严重，供过于求现象最为突出。 去化大势 2008年1-7月户型结构供销对比 08年1-7月占总供应套数的38.8%，销售占总套数的34.0%。90-120平米占总供应套数19.5%，销售占19.3%；120-144平米占总供应