房地产策划步骤-全.docVIP

一、总体营销思想 通过广告推广塑造楼盘高档形象，通过公关活动聚集人气，通过营销手段解决销售阻力，通过云龙品牌塑造及工程进度，保证目标客源的置业信心。所以在开盘阶段的营销中，广告、公关、促销、人员、工程形象，一个都不能少，争取集合所有优势、力量，在同一点爆发，吸引眼球，引爆市场。 二、推广主导方针 ⊙ 通过广告宣传塑造项目形象，传播项目信息，集聚营销势能。 ⊙ 通过公关活动启动口碑传播，唤起市场兴趣，刺激客户需求。 ⊙ 通过促销活动促使客户成交，抢占市场份额。 ⊙ 通过工程形象建立客户信心。 ⊙ 通过人员销售全面覆盖市区及乡镇。 ⊙ 通过开盘活动集聚眼球，拦截市场，引爆市场。 ⊙ 通过渠道建设（酒店、超市、企业）全方位立体化传播本项目。 三、开盘期营销策略（11月21日～11月26日） 入市时机 2010年11月26日 入市姿态： 以“海阳第一楼”的形象全城注目，以引爆海阳楼市的效果引发“云龙现象” 。 3、企划目的 极力打造楼盘高档形象，强化云龙品牌在海阳的品牌领导地位，加强受众对楼盘深层次认知及心理认同感，并能在公开时以心理价差，引爆开盘，带动后期销售。 4、企划目标 以促使前期客户开盘成交为主（消化一期总量的20%～30%，即25套左右），吸引新客户参与为辅，建立楼盘形象和项目品牌。 5、营销策略 （1）价格策略 本案在包装和宣传上已建立高档楼盘形象，造成受众心理上的高价位的价格预期。而实际开盘时却以中等价位面世，以较大幅度的心理差价来赢得客户物超所值和增值空间的心理感受。但前提是项目要有充分的预热、引导、造势、蓄水。 根据工程进度和市场状况，适时以50元/平方米的幅度加价。 （2）活动营销策略 从本案认购反馈信息不难看出，本案的目标客源已逐渐的明析化，并形成第一波人气高潮。而如何使之成为有效、现实客源就成了本案策略的关键。本案认为，前期的“世界旅游小姐大赛” 冠名和“放歌海阳国庆演唱会” 冠名引起社会关注，初步塑造了项目的良好形象，此时，只有以势造势，才能达到事半功倍的效果，而造势的最好方式当推活动营销及口碑传播。 建议一 借势冠名“11月上旬菊花展”，配合开盘引导期作有效宣传。将菊花精品引进售楼部门前和售楼部内，在售楼部设置参观点，，为开盘聚集人气。 建议二 举办大型开盘庆典活动，设置超值奖项（特等奖/奖奇瑞QQ一辆）打造活动亮点，产生口碑效应，抢抓徘徊不定的客户，带动后期客户，打造本案销售的强劲势头。 建议三 开盘当天让利20个名额促成签约，即前5名客户享受3%优惠，第6至10名客户享受2%优惠，第11至20名客户1%优惠。 建议四 在方圆大酒店一楼接待大厅设一宣传点，设置看板，放置材料，最好设一专人介绍。 建议五 在家家悦超市设一宣传点，并设专人接待。 建议六 销售部增设客户部，联系团购业务，专职负责在企事业单位宣传和推广。 四、媒体分析及发布计划 1、媒体分析 （1）报纸广告 报纸广告是房地产营销第一种武器，这与房地产的自身特点是分不开的。选择目标客户经常接触的报纸媒体投放广告，把楼盘的信息通过报纸广告的形式有效的传递给目标客户，是房地产营销策划体系中重要的环节。《烟台晚报》、《半岛都市报》投放量大、受众极广、冲击力强，因此，开盘时两种媒体各发半版开盘信息和招商广告。 （2）户外广告 户外广告牌是一种版面最大的媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比的，面积越大效果越好。而对于楼宇这种特殊产品来说，是塑造品牌形象最强有力的工具， 也最能打动人心、最有气势的媒体。11.12 海阳第一屏 品牌包装 11月 户外广告 品牌包装 ？？？ 位置/规格/数量？？？ 五、开盘活动策划 云龙国际开盘活动方案 [活动简言] 开盘活动通过新闻媒体的炒作和消费者的口碑效应，提升[云龙国际]的品牌知名度和美誉度。活动本身要有较强的观赏性和获益性，有足够的吸引力来吸引海阳市民的关注及积极参与，同时从侧面宣传[云龙国际]楼盘，达到大众传播和针对性传播立体传播。 [活动亮点] 以“热烈庆祝[云龙国际]盛大开盘”为主题举办这场活动。活动内容为歌舞秀先行开场为剪彩营造气氛，现场顺带舞狮表演、以及激动人心的抽奖活动，调动开盘庆典气氛，操作简捷，效果直接。 [抽奖细则] 1、抽奖权限 仅限于开盘前签约客户（截止至11月26日上午10：30，若人数不足再做调整）参加。抽奖券实行编号制，由财务部分发。抽奖券分为正副联，副联放入抽奖箱，正联由业主自己保管，以便对奖； 2、奖项设置 特等奖1名 奖奇瑞QQ一辆 一等奖1名 奖摩托车一辆 二等奖2名 奖冷暖空调一台 三等奖3名 奖VCD一台 幸运奖若干名 奖取暖机一台 3、操作细节 ⊙ 售楼部现场摆设抽奖公告板，上注明奖